Лизинг земли в Российской Федерации. Земля в лизинг


Земля в лизинге | ООО «Альфа-Лизинг»

Приобретение прав на здания, строения, сооружения, помещения в них с целью передачи в лизинг влечет за собой необходимость оформления прав на земельные участки, на которых располагаются соответствующие объекты недвижимости. При этом земельные правоотношения должны оформляться вне рамок лизинговой сделки, поскольку в соответствии со ст. 3 Закона о лизинге и ст. 666 ГК РФ, предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты.

Оформление прав на землю при приобретении здания (строения, сооружения) в целом

В соответствии с п.1 ст.35 Земельного кодекса РФ и п.2 ст.271 ГК РФ, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

  1. Приобретение в собственность

    В случае если продавец здания, подлежащего передаче в лизинг, обладает правом собственности на земельный участок, на котором располагается такое здание, то лизинговая компания вместе с правом собственности на здание должна по общему правилу приобрести также право собственности на земельный участок, на котором располагается это здание. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.

  2. Приобретение в аренду

    В случае если продавец здания, подлежащего передаче в лизинг, обладает правом аренды земельного участка, на котором располагается указанное здание, при приобретении права собственности на такое здание лизинговой компании необходимо оформить право аренды соответствующего земельного участка путем передачи прав и обязанностей продавца по заключенному им с собственником земельного участка договору аренды (перенаем) либо путем оформления договора аренды земельного участка непосредственно с собственником такого земельного участка при условии прекращения ранее действовавшего договора аренды такого участка с продавцом здания. Перенаем земельного участка в большинстве случаев потребует предварительного согласия арендодателя земельного участка, однако в ряде случаев может также производиться в уведомительном порядке.

  3. Иные права

    В случае если продавец здания, подлежащего передаче в лизинг, обладает правом на земельный участок, на котором располагается указанное здание, отличным от права собственности или права аренды (например, право постоянного (бессрочного) пользования), при приобретении права собственности на соответствующее здание лизинговой компании необходимо оформить договор аренды с собственником указанного земельного участка или осуществить выкуп земель в качестве собственника здания (ст. 36 ЗК).

Оформление прав на землю при приобретении отдельных помещений

В случае если предметом лизинга являются отдельные помещения, приобретаемые лизинговой компанией для последующей передачи клиентам в финансовую аренду, то специальное оформление прав лизинговой компании на долю в праве на земельный участок, пропорциональную соотношению площади приобретаемых помещений к общей площади здания, в котором такие помещения находятся, по общему правилу не является необходимым (действующее законодательство не содержит такого требования).

При этом в договоре купли-продажи возможно указать, что при приобретении права собственности на соответствующие помещения покупатель (лизингодатель) приобретает также долю в праве в общей долевой собственности (на общее имущество здания и (или) на землю), если такая собственность уже оформлена.

Оформление прав клиента на землю

В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

Во избежание неопределенности в вышеуказанном вопросе стороны могут оформить договор аренды земельного участка между лизинговой компанией в качестве арендодателя и клиента в качестве арендатора. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка. В данном случае, права и обязанности арендатора могут быть оформлены договором субаренды или перенайма.

При выкупе Объекта лизингополучателем по окончании срока лизинга необходимо оформить права лизингополучателя на земельный участок.

alfaleasing.ru

Земля и лизинг: рекомендации ВАС РФ

В одном из октябрьских комментариев к наиболее важным судебным решениям по спорам, связанным с лизингом, мы рассматривали ситуацию, связанную с лизингом недвижимости. Вкратце напомню предысторию.

Нами обсуждались два Определения ВАС РФ (от 05.06.2008 г. № 4904/08 (ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВАС РФ от 05.06.2008 N 4904/08 по делу N А41-К1-72/07) и от 25.07.2008 г. № 8215/08 (ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВАС РФ от 25.07.2008 N 8215/08 по делу N А41-К1-66/07)) по гражданско-правовым спорам между лизингодателями и одним и тем же лизингополучателем. В обоих случаях лизингополучатель, выполнивший условия договора лизинга, в том числе по уплате всей суммы лизинговых платежей, обратился в суд за получением предмета лизинга в собственность по условиям договора лизинга, так как лизингодатель не спешил передавать ему право собственности на лизинговое имущество. Лизингодатели были обязаны арбитражным судом передать лизинговое имущество в собственность лизингополучателя в соответствии с положениями выполненных сторонами договоров лизинга.

Однако ВАС РФ нашел основания для передачи комментируемых дел в свой Президиум в целях проверки обоснованности вынесенных судами решений. Обоснован такой подход арбитров был тем, что предметом лизинга в обоих случаях являлась недвижимость. По условиям спорных договоров лизинга лизингополучатель имел право после полной оплаты лизинговых платежей получить в собственность предмет лизинга.

По мнению судей ВАС РФ, вынесших комментируемые Определения, земельный участок, принадлежащий лизингодателю на праве собственности, не может являться составной частью недвижимого имущества, передаваемого по договору финансовой аренды (лизинга). В этой связи выкуп лизингополучателем недвижимого имущества по спорным договорам финансовой аренды (лизинга) невозможен, поскольку нельзя выкупить недвижимость без земельного участка, который, в свою очередь, не может являться предметом лизинга.

Недавно были обнародованы окончательные решения ВАС по спорным договорам лизинга недвижимости (Постановления Президиума ВАС РФ от 16.09.2008 г. № 4904/08 и № 8215/08). В указанных Постановлениях судьи ВАС не согласились со своими коллегами, вынесшими вышеупомянутые Определения. Высокий суд вынес окончательное решение в пользу лизингополучателя по договору лизинга недвижимости, полностью оплатившего лизинговые платежи и потребовавшего от лизингодателя передать ему в собственность предмет лизинга в соответствии с условиями договора лизинга.

Свое решение судьи аргументировали следующим образом. В силу ст. 666 ГК РФ (Статья 666 ГК РФ) и ст. 3 ФЗ от 29.10.1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (Федеральный закон от 29.10.1998 N 164-ФЗ) земельные участки не могут являться предметом договора лизинга.

В то же время п. 4 ст. 35 Земельного кодекса РФ (Статья 35 ЗК РФ) содержит запрет на отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Таким образом, законодательством установлен принцип единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем здания, строения, сооружения.

Поскольку здания, строения и сооружения могут являться предметом договора лизинга, согласно ст. 19 ФЗ от 29.10.1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» они могут переходить в собственность лизингополучателя на условиях, предусмотренных соглашением сторон, и без включения в договор земельного участка в качестве составной части этого недвижимого имущества. В таком случае следует руководствоваться положениями ст. 273 ГК РФ (Статья 273 ГК РФ) , предусматривающей переход права собственности на земельный участок к приобретателю здания (сооружения), либо договором между собственником земельного участка и лизингополучателем.

Иное толкование означало бы запрет на переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю, который может быть установлен только Федеральным законом.

Кроме того, взаимосвязанное толкование силу ст. 666 ГК РФ и ст. 3 ФЗ от 29.10.1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» позволяет сделать вывод о том, что предметом договора лизинга не могут быть только земельные участки, являющиеся самостоятельным предметом договора лизинга. Содержащийся в указанных нормах запрет не распространяется на случаи, когда предметом лизинга служат здание (сооружение), предприятие, иной имущественный комплекс.

Таким образом, ВАС РФ фактически предлагает сторонам договора лизинга недвижимости два варианта урегулирования вопросов, связанных с переходом права собственности на земельный участок, занимаемый переданной в лизинг недвижимостью, при переходе права собственности на такую недвижимость к лизингополучателю. Во-первых, стороны могут заключить договор лизинга недвижимости, не включая в договор земельный участок. В таком случае судьбу земельного участка необходимо оформить отдельным договором между его собственником и лизингодателем или лизингополучателем (это может быть договор купли-продажи или аренды). Во-вторых, стороны договора лизинга недвижимости могут включить в состав лизинговой недвижимости и земельный участок без составления на него отдельного договора. Реализация второго варианта, на мой взгляд, может натолкнуться на трудности при осуществлении госрегистрации перехода права собственности на земельный участок к лизингополучателю на основании такого договора лизинга. Поэтому, помоему мнению, сторонам договора лизинга все-таки проще придерживаться первого варианта.

Дорогие читатели, если вы увидели ошибку или опечатку, помогите нам ее исправить! Для этого выделите ошибку и нажмите одновременно клавиши «Ctrl» и «Enter». Мы узнаем о неточности и исправим её.

ppt.ru

Лизинг земли в Российской Федерации

Правовое регулирование финансовой аренды (лизинга) в Российской Федерации основывается на нормах, установленных специальным законодательным актом – Федеральном законе от 29 октября 1998 года № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» (далее – Закон о лизинге).

В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона о лизинге предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также объекты, ограниченные или изъятые из оборота. Аналогичное ограничение установлено Гражданским кодексом РФ, который в статье 666 устанавливает, что предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и других природных объектов.

В принципе, все логично: вещи, ограниченные в обороте не могут быть предметом лизинга. Земельные участки являются, строго говоря, вещами, ограниченными в обороте: в Земельном кодексе РФ определены принципы землепользования, на которых строятся отношения, в том числе, и связанные с оборотом земельных участков. Важнейший правовой принцип использования земельных участков  определен следующим образом: приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде (п. 2 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ). Это значит, что важнее землю охранять, нежели использовать ее в качестве предмета гражданских прав. Также в той же статье Земельного кодекса установлено, что при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли.

Однако, есть одно «но»: судьба земельного участка следует судьбе недвижимого имущества, расположенного на нем. Это правило также выделено в качестве основного принципа земельного законодательства: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ). Данный принцип находит свое развитие в статье 35 Земельного кодекса РФ, которая устанавливает сразу несколько важнейших правил:

1)    при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник;

2)    Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.

Итак, земельный участок не может быть предметом договора лизинга, а здание, строение и сооружение могут: при том, что их судьба по общему правилу неразрывно связана с судьбой земельного участка, находящегося под ними.

То есть получается, что законодательство можно толковать двумя наименее логически противоречивыми путями:

1.    Предметом договора лизинга может быть здание, строение и сооружение, однако земельный участок, хоть и расположенный под ними, не может относить к предмету договора лизинга. То есть, фактически, участок становится обремененным, но не вполне.

2.    Предметом договора лизинга не могут быть лишь земельные участки, являющиеся самостоятельным предметом лизинга. В случае передачи по договору лизинга имущественного комплекса в составе здания, строения или сооружения и земельного участка, на котором оно расположено, никаких ограничений нет.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлениях от 16 сентября 2008 года № 4904/08 № 8215/08 определил свою позицию, которая совпадает со вторым путем, обозначенным выше. Отмечается, что поскольку здания, строения и сооружения могут являться предметом договора лизинга, согласно статье 19 Закона о лизинге они могут переходить в собственность лизингополучателя на условиях, предусмотренных соглашением сторон, и без включения в договор земельного участка в качестве составной части этого недвижимого имущества. В таком случае следует руководствоваться положениями статьи 273 Гражданского кодекса РФ, предусматривающего переход права собственности на земельный участок к приобретателю здания, либо договором между собственником земельного участка и лизингополучателем. Следует обратить внимание на то, что позиции регистрирующих органов могут, да и зачастую расходятся с позицией Президиума ВАС РФ.

В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона о лизинге предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также объекты, ограниченные или изъятые из оборота. Аналогичное ограничение установлено Гражданским кодексом РФ, который в статье 666 устанавливает, что предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и других природных объектов.В принципе, все логично: вещи, ограниченные в обороте не могут быть предметом лизинга. Земельные участки являются, строго говоря, вещами, ограниченными в обороте: в Земельном кодексе РФ определены принципы землепользования, на которых строятся отношения, в том числе, и связанные с оборотом земельных участков. Важнейший правовой принцип использования земельных участков  определен следующим образом: приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве перед использованием земли в качестве недвижимого имущества, согласно которому владение, пользование и распоряжение землей осуществляются собственниками земельных участков свободно, если это не наносит ущерб окружающей среде (п. 2 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ). Это значит, что важнее землю охранять, нежели использовать ее в качестве предмета гражданских прав. Также в той же статье Земельного кодекса установлено, что при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли. Однако, есть одно «но»: судьба земельного участка следует судьбе недвижимого имущества, расположенного на нем. Это правило также выделено в качестве основного принципа земельного законодательства: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ). Данный принцип находит свое развитие в статье 35 Земельного кодекса РФ, которая устанавливает сразу несколько важнейших правил:1)    при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник;2)    Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.Итак, земельный участок не может быть предметом договора лизинга, а здание, строение и сооружение могут: при том, что их судьба по общему правилу неразрывно связана с судьбой земельного участка, находящегося под ними. То есть получается, что законодательство можно толковать двумя наименее логически противоречивыми путями:1.    Предметом договора лизинга может быть здание, строение и сооружение, однако земельный участок, хоть и расположенный под ними, не может относить к предмету договора лизинга. То есть, фактически, участок становится обремененным, но не вполне.2.    Предметом договора лизинга не могут быть лишь земельные участки, являющиеся самостоятельным предметом лизинга. В случае передачи по договору лизинга имущественного комплекса в составе здания, строения или сооружения и земельного участка, на котором оно расположено, никаких ограничений нет.Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлениях от 16 сентября 2008 года № 4904/08 № 8215/08 определил свою позицию, которая совпадает со вторым путем, обозначенным выше. Отмечается, что поскольку здания, строения и сооружения могут являться предметом договора лизинга, согласно статье 19 Закона о лизинге они могут переходить в собственность лизингополучателя на условиях, предусмотренных соглашением сторон, и без включения в договор земельного участка в качестве составной части этого недвижимого имущества. В таком случае следует руководствоваться положениями статьи 273 Гражданского кодекса РФ, предусматривающего переход права собственности на земельный участок к приобретателю здания, либо договором между собственником земельного участка и лизингополучателем. Следует обратить внимание на то, что позиции регистрирующих органов могут, да и зачастую расходятся с позицией Президиума ВАС РФ.

Материал подготовил Алексей Евсиков, партнер компании "Юристат".

new.cre.ru

Особенности лизинга коммерческой недвижимости. Zdanie.info 24/06/2013

Интервью с генеральным директором ЗАО "Газпромбанк Лизинг" Агаджановым Максимом Анатольевичем

Лизинг коммерческой недвижимости в нашей стране пока не очень распространен. Между тем, в Европе этот рынок развивается гораздо активнее. В чем проблемы и особенности этого сегмента в России, и какие тенденции для него характерны, мы попробовали выяснить у генерального директора ЗАО "Газпромбанк Лизинг" Агаджанова Максима Анатольевича.

Чем интересен лизинг недвижимости? Какие возможности открывает эта услуга?

Лизинг недвижимости, как и любого другого имущества, несет несколько финансовых выгод. Например, возможность включить себестоимость товаров и услуг всей суммы лизингового платежа. Также налог на имущество при лизинге недвижимости включается в состав лизинговых платежей и относится на себестоимость. Кроме того, лизинговая компания, как правило, выполняет не только функции финансового института, но и выступает для клиента партнером в поиске более доступного по цене имущества, берет на себя ведение переговоров с поставщиками, консультирует в процессе оформления договоров купли-продажи и принимает участие в регистрации объектов недвижимости.

Какие преимущества имеет лизинг перед обычным кредитом или ипотекой?

Лизинг позволяет эффективно финансировать проекты, требующие серьезных вложений. К ним относится и приобретение недвижимости. В числе значимых преимуществ лизинга по сравнению с кредитом следует упомянуть возможность отнесения в полном размере лизинговых платежей на себестоимость, включая страхование и другие расходы. Также, НДС с услуг лизинговой компании, уплачиваемый в составе лизинговых платежей, подлежит возмещению. К преимуществам лизинга также можно отнести льготное страхование (за счет возможностей лизинговой компании). Кроме этого, в лизинге недвижимости активно используется индивидуальное структурирование сделки, включая льготные периоды по платежам, учет сезонности и прочее. В России лизинг – инструмент, который в большинстве случаев применяется юридическими лицами и ИП. В настоящее время некоторые компании начали предлагать лизинг и для физических лиц, но, во-первых, в основном это касается сделок с автотранспортом и, во-вторых, так или иначе, подразумевает участие в сделке юридических лиц, например, в качестве поручителя. Таким образом, в нашей стране лизинг недвижимости – услуга, доступная только для юридических лиц и только для коммерческой деятельности.

Кто может оформить лизинг? Какие требования предъявляются к лизингополучателю в этом сегменте?

Как уже было сказано, лизинг – инструмент для юридических лиц и ИП, который, в большинстве случаев, используется для предпринимательской деятельности. В данном сегменте требования к лизингополучателю схожи с требованиями в других капиталоемких отраслях, например, в лизинге судов или тяжелых буровых установок. Обычно требования лизинговых компаний касаются периода работы компании на рынке, ее оборотов (важно, чтобы приходящая выручка позволяла лизингополучателю вносить платежи, предусмотренные договором лизинга), размера первоначального взноса.

Какие законодательные сложности существуют при лизинге недвижимости? В соответствии с законодательством РФ предметом лизинга не может быть земля и другие природные объекты. В связи с этим появляются сложности при передаче недвижимого имущества в лизинг, так как объект лизинга стоит на участке земли, который сдать в лизинг нельзя. Однако тот факт, что земельные участки в соответствии с действующим законодательством не могут выступать в качестве предмета договора лизинга, не освобождает стороны от необходимости оформления прав на нее. В целях соблюдения норм законодательства земля на срок лизинга, как правило, передается лизинговой компании в собственность или в аренду. Таким образом, одновременно с регистрацией перехода к лизингополучателю права собственности на здание, являющееся предметом лизинга, подлежит государственной регистрации и переход права собственности или аренды на земельный участок. Стоит отметить, что регистрация договора лизинга недвижимости возможна при условии наличия зарегистрированного в установленном порядке права собственности лизингодателя на объекты, выступающие предметом лизинга. Лизингодатель же может оформить право собственности на недвижимое имущество на основании договора о приобретении предмета лизинга, который должен заключаться после заключения соответствующего договора. Возникает ситуация, когда лизингодатель обязан зарегистрировать право собственности на объект недвижимости, приобретенный им во исполнение договора лизинга, но до регистрации договора лизинга между ним и лизингополучателем правоотношения еще нет, так как сам договор лизинга еще не заключен. Такое противоречие устраняется путем подачи в регистрирующие органы двух пакетов документов одновременно: и договора лизинга, и договора купли-продажи. Кроме этого, необходимо помнить, что если объект лизинга еще не построен, то сделка подлежит структурированию посредством заключения предварительных договоров, и лизинговая компания после регистрации объекта недвижимости в ЕГРП должна выкупать его у инвестиционной компании (поставщика), так как такой договор является неотъемлемой частью сделки. Все это существенно осложняет процедуру заключения сделок по лизингу недвижимости и требует наличия квалифицированного штата юристов в лизинговой компании. Однако при наличии свидетельства о праве собственности в лизинг может быть передан недостроенный объект, в том числе, при последующей ее достройке при заключенном договоре лизинга.

Есть ли какие-то требования к самому объекту недвижимости, который можно купить в лизинг?

Самое главное требование к любому предмету, передаваемому в лизинг – его ликвидность. Это касается и недвижимости, передаваемой в лизинг. Для нее необходима адекватная ликвидная стоимость. Например, ее цена не должна быть выше рыночной.

В чем особенность российского рынка лизинга недвижимости?

По своей структуре договоры лизинга недвижимости являются наиболее сложными в этом сегменте. Одна из причин этого – требования, которые предъявляются к сделкам при лизинге недвижимости, гораздо жестче и шире, чем по договорам с другими видами имущества. Сейчас лизинг недвижимости занимает менее 1,4% всего рынка лизинга, являясь одним из наименее распространенных видов лизинга в России, в то время как в европейских странах он по популярности находится на том же уровне, что и лизинг оборудования, а в некоторых государствах, например, в Италии, доля таких сделок достигает 40%. Среди причин, сдерживающих развитие лизинга недвижимости, можно отметить следующие. Во-первых, длительные сроки полезного использования этого вида имущества предполагают либо оформление договора лизинга на период до 10 лет, либо установление достаточно высокой стоимости выкупа. Первый вариант возможен только для лизинговых компаний, у которых есть «длинная» ресурсная база, и доступен наиболее крупным и стабильным лизингодателям. Во втором варианте клиент, становясь владельцем имущества, теряет возможность ускоренно амортизировать его, и соответственно, эффект от лизинга становится значительно меньше. Еще одной причиной является, как правило, ощутимая разница между рыночной и балансовой стоимостью объектов, а также сложности с определением ее рыночной цены на вторичном рынке. Этот фактор ограничивает развитие лизинга уже сданной в эксплуатацию недвижимости. На Западе большим спросом пользуется коммерческая недвижимость, в России же больше развит лизинг промышленных комплексов, где недвижимость является одной из частей сделки. Это связано с тем, что российские лизинговые компании привыкли анализировать риск на конечного эксплуатанта, поскольку он в итоге формирует доходную часть всего проекта. При лизинге коммерческой недвижимости, особенно новых торговых площадей, этот риск лизинговые компании не всегда могут оценить и поэтому принимают его за высокий, что заставляет их отказываться от реализации подобных сделок.

Можно ли обозначить среднюю стоимость объектов лизинга, например, в Москве? А в регионах?

Выше уже была проведена параллель между лизингом и кредитом. Как и при кредите, стоимость лизинга напрямую зависит от стоимости объекта, передаваемого в лизинг. Поэтому среднюю стоимость посчитать невозможно, тем более это будет бессмысленно: понятно, что стоимость гаража размером 20 кв. м. на окраине и многоэтажного офисного здания в центре города существенно различается.

На какой срок обычно заключаются такие договоры?

Чаще всего договоры на лизинг недвижимости заключаются сроком на 7-10 лет. Это обусловлено тем, что у зданий очень большой срок амортизации, а в настоящее время семь-десять лет – максимальный срок лизинга, на который заключают договоры лизинговые компании, имеющие доступ к длинным деньгам.

Опишите схему оформления лизинга? Сложнее ли это, чем оформление кредита, и какие этапы и мероприятия предусматривает процесс? Для начала необходимо выбрать продавца имущества, подготовить документы для лизинговой компании для реализации сделки, дождаться окончательного решения по вашему вопросу. Сделки с недвижимостью имеют свою специфику, связанную с необходимостью их государственной регистрации. В зависимости от условий сделки, финансового положения лизингополучателя, может потребоваться дополнительное обеспечение.

Сколько времени может занять оформление?

Срок рассмотрения заявки на лизинг зависит от многих параметров. И главным образом, его определяет специфика конкретной сделки. Что касается нашей компании, не секрет, что Газпромбанк Лизинг специализируется на сложно структурированных проектах, успех реализации которых зависит от многих факторов и предполагает комплексный анализ возможных рисков. И это объективно, т.к. лизинговая компания — это не только источник финансовых ресурсов, но и гарант надежности для своих клиентов и партнеров. И во многих случаях такое ожидание оправдано, т.к. наш клиент получит не только имущество, но и полноценную экспертизу своего проекта. Поскольку Газпромбанк Лизинг индивидуально относится к каждому своему клиенту, то и сроки рассмотрения лизинговой сделки могут быть разными в каждом конкретном случае. Если у нас уже был опыт работы с конкретным клиентом, то новую сделку можно профинансировать довольно быстро, и общий срок оформления не будет превышать 2-х недель.

При оформлении лизинга право собственности на недвижимость принадлежит лизингодателю. Какие гарантии у второй стороны, что имущество перейдет ей после полной оплаты? Как это регулируется законодательно? Стороны изначально заключают договор с обязательствами, включающими последующую перерегистрацию предмета лизинга на лизингополучателя. В случае не выполнения одной стороной предусмотренных договором лизинга обязательств, вторая сторона может обратиться в суд и потребовать возмещения ущерба, перерегистрации предмета лизинга и проч. выполнений условий договора. Добросовестная компания, например, Газпромбанк Лизинг, никогда не допустит нарушений прав клиента.

Как будет развиваться этот рынок в перспективе?

Вряд ли стоит ждать активного роста данного сегмента, так как лизинг возможен для ограниченного перечня объектов. Он больше подходит для зданий, которые только сдаются в эксплуатацию или же для крупных коммерческих объектов, которые уже приносят доход и являются рентабельными. Также на этот сегмент влияет экономическая ситуация на рынке. В случае наступления нового кризиса ликвидности и недостатка «длинных» денег, доля данного сегмента может вообще остановиться в своем развитии. При стабильном положении на рынке – в ближайшей перспективе объемы сделок незначительно увеличатся. Еще одной тенденцией станет возвратный лизинг уже введенной в эксплуатацию недвижимости, который уже представляет на рынке «Газпромбанк Лизинг». 

Беседовала Екатерина Мирошкина, ZDANIE.INFO

www.gpbl.ru


Смотрите также