Лизинг недвижимости для юридических лиц. Лизинг недвижимости


Лизинг недвижимости для физических лиц

Лизинг недвижимости

Давайте рассмотрим лизинг недвижимости как одну из альтернатив ипотечных кредитов. В этой статье я кратко расскажу, что такое лизинг, немного остановлюсь на том, чем эта услуга интересна для юридических лиц и более подробно рассмотрю лизинг недвижимости для физических лиц. Ну а вы уже сами сможете определиться: стоит ли покупать недвижимость в лизинг или нет, конкретно для вашей ситуации.

Что такое лизинг недвижимости?

Лизинг недвижимости – это услуга, находящаяся где-то посередине между ипотекой и арендой. Суть лизинга состоит в том, что компания-лизингодатель приобретает у продавца в свою собственность некий объект недвижимости, выбранный клиентом, и сдает ему его в аренду на длительный срок, с правом выкупа по окончанию этого срока. Клиент все это время выплачивает компании лизинговые платежи (так же, как платил бы платежи по ипотечному кредиту или арендную плату), и в результате, выплатив все, что полагается, получает объект недвижимости в собственность.

Подробнее о том, что такое лизинг, я писал в отдельной статье по ссылке. Также, чтобы хорошо понять, что представляет собой эта финансовая услуга, советую почитать про преимущества и недостатки лизинга.

Лизинг недвижимости для юридических лиц.

Для предприятий схема покупки недвижимости в лизинг действует уже долгое время и получила более широкое распространение, чем лизинг недвижимости для физических лиц. Это связано, прежде всего, с разными схемами оптимизации налогообложения: предприятиям выгодно не ставить недвижимость себе на баланс, поскольку:

  • Не нужно платить налог на имущество – сразу объект недвижимости не принадлежит предприятию, а впоследствии оно принимает его на баланс уже полностью изношенным;
  • Лизинговые платежи предприятие относит на расходы, тем самым, занижая прибыль – в результате оно платит меньше налога на прибыль;
  • В ряде случаев можно рассчитывать на возврат НДС.

Благодаря этим моментам, лизинг недвижимости для юридических лиц выглядит даже более привлекательной схемой приобретения имущества, чем коммерческая ипотека.

Лизинг недвижимости для физических лиц.

Но с покупкой квартиры в лизинг физическим лицом дела обстоят несколько иначе. Такая услуга появилась на отечественных рынках финансовых услуг сравнительно недавно, и пока еще не пользуется большой популярностью.

Основная причина этого, на мой взгляд, кроется в том, что люди, в отличие от предприятий, наоборот, хотят видеть недвижимость своей собственностью. Это даже можно рассматривать как психологическую особенность человека. Перспектива оформления квартиры в собственность только через, допустим, 15 лет, после окончания уплаты лизинговых платежей многих, мягко говоря, не прельщает: гораздо спокойнее, когда документы на собственность оформляются уже сразу, как например, при ипотечном кредитовании.

Как известно, право собственности включает в себя 3 основных характеристики: владеть, пользоваться и распоряжаться. Когда человек берет ипотечный кредит, он получает две из этих составляющих: владеть и пользоваться, а третья приходит к нему только после полного расчета по кредиту. При покупке квартиры в лизинг, человек сразу получает вообще только одну составляющую права собственности: пользоваться, а две других – только после полного расчета. При этом пользоваться недвижимостью можно, даже просто арендуя ее, поэтому лизинг недвижимости для физических лиц невольно сравнивают с традиционной арендой (даже само слово “лизинг” переводится с английского как “аренда”).

Помимо отсутствия на этапе действия договора лизинга права собственности на приобретенное жилье, лизинг недвижимости для физических лиц имеет и другие недостатки.

Во-первых, в сравнении с ипотечным кредитом, лизинг чаще всего дороже: лизинговые платежи в совокупности превышают платежи по кредиту. И это тоже очень важный недостаток лизинга.

Во-вторых, лизинг недвижимости физических лиц предполагает двойное переоформление имущества: первый раз – при заключении сделки от продавца к лизинговой компании, второй раз – по окончанию договора от лизинговой компании к покупателю. Причем, расходы на переоформление в обоих случаях, как правило, “вешаются” на покупателя.

А чем же выгоден лизинг недвижимости для физических лиц? Выгоду обычно видят в том, что купить недвижимость в лизинг проще, чем в ипотеку. Поскольку для лизинговой компании лизинговая сделка выглядит гораздо надежнее, чем ипотечный кредит для банка (ведь недвижимость остается у нее в собственности, а не в залоге, до момента полного расчета), то она готова более лояльно подходить к оценке платежеспособности клиента.

Как правило, именно этот момент является наиболее существенным преимуществом лизинга для простого обывателя, не отличающегося финансовой грамотностью: ведь для него главное, чтобы было “без лишних заморочек”. Однако, даже несмотря на более лояльные требования к клиентам, при покупке недвижимости в лизинг точно так же требуется первоначальный взнос, ничем не уступающий взносу по ипотечным программам.

Чем еще может быть интересен лизинг недвижимости для физических лиц? Определенной категории людей все же оформление недвижимости в собственность может быть нежелательным. Допустим, тем, кто покупает жилье большой площади и не хочет платить с него налог. Или тем, кто просто по каким-то причинам не хочет “светиться” наличием недвижимости в собственности. Например, чиновникам, у которых, как вы знаете, часто бывает “ни кола, ни двора”, или людям, состоящим в браке и переживающим за то, чтобы вторая половина не забрала имущество при разводе, ведь имущества, как такового, в собственности при лизинге нет.

Есть мнение, что лизинговые компании всеми силами стараются “отобрать квартиры” у своих клиентов. Ну, во-первых, им и отбирать их не надо – они и так им принадлежат. Во-вторых, подобные обвинения нередко слышны и в адрес банков, выдающих ипотеку. Лично я считаю, что большинство лизинговых компаний не ставит перед собой таких целей: для них главное, чтобы клиент вовремя оплачивал лизинговые платежи. Хотя, вполне вероятно, что на рынке лизинговых услуг, как и везде, где вращаются большие деньги, есть свои мошенники, поэтому нужно быть очень бдительным при выборе лизинговой компании.

Как выбрать лизинговую компанию для покупки недвижимости? Лучше всего обращаться в компании, работающие при крупных системных банках и являющиеся их дочерними структурами. Конечно же, стоит внимательно анализировать условия покупки недвижимости в лизинг, сравнивать ценовую политику и, в первую очередь, свою реальную переплату за все время пользования услугой лизинга.

Подводя итог всему вышеизложенному, хочу сделать вывод, что лизинг недвижимости для физических лиц в том виде, в котором он существует на сегодняшний день – не очень привлекательная услуга, потому она и не получила широкого распространения. Я не думаю, что более лояльный подход к клиенту в сравнении с ипотекой стоит того, чтобы больше переплачивать и не иметь права собственности на приобретаемый объект. Лучше все же позаботиться об улучшении своего финансового состояния и поднять его хотя бы до “ипотечного” уровня. Ведь покупка недвижимости с расчетами на протяжении долгих лет – это тяжелое бремя на семейный бюджет на все эти годы. Нужно иметь это в виду, и всеми возможными способами сразу стараться это бремя ослабить.

Конечно же, это только мое мнение, у вас оно может быть другим. Главное – все финансовые решения вы должны принимать, хорошо просчитывая и прогнозируя результат.

Теперь вы уже имеете некоторое представление о том, что такое лизинг недвижимости для физических лиц, каковы его основные плюсы и минусы. Надеюсь, что эта информация поможет вам в выборе.

Увидимся на Финансовом гении! Не забывайте заботиться о своей финансовой грамотности и берегите личные финансы!

fingeniy.com

Лизинг недвижимости: отличие от ипотеки

Лизинг недвижимости – тема, которая зачастую не получает достаточного освещения даже в специализированных изданиях. В то же время она интересна сама по себе из-за особенностей объекта лизинговой сделки (то есть недвижимости) по сравнению с лизингом движимого имущества.

В современных российских условиях практически все субъекты предпринимательской деятельности сталкиваются с проблемой нехватки денежных средств как для пополнения оборотных, так и для приобретения основных средств. Поэтому, помимо традиционных (таких как кредит или собственные средства) коммерсанты вынуждены искать и разрабатывать альтернативные схемы финансирования инвестиций. Недвижимость относится к одному из тех видов ресурсов, без которых успешное ведение бизнеса невозможно или крайне затруднено.

Конечно, не обязательно приобретать недвижимое имущество в собственность, аренда – прекрасная возможность обойтись без существенных капитальных вложений. Но недвижимость – это особого рода товар, стоимость которого с течением времени, как правило, не падает, а наоборот, растет. Поэтому, приобретая недвижимое имущество, во-первых, мы освобождаемся от арендных платежей (которые также имеют тенденцию к росту с течением времени), а во-вторых, совершаем эффективное противоинфляционное вложение заработанных средств.

Однако, финансирование недвижимости – достаточно капиталоемкий процесс, поэтому и возникает потребность в альтернативных схемах финансирования. Потому и появился в последние годы в России интерес к ипотеке и лизингу недвижимости, как к реальной возможности завладеть имуществом без огромных единовременных вложений собственных средств, используя достаточно эффективную и привлекательную схему привлечения средств. К тому же, для компаний (кредитных институтов), финансирующих приобретение недвижимости другими коммерческими структурами, разрешается вопрос о реальных и действенных гарантиях возврата вложенных средств.

Лизинг недвижимости – это приобретение арендодателем по договору финансовой аренды в собственность указанного арендатором недвижимого имущества у определенного им продавца и предоставление арендатору этого имущества за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей с правом последующего выкупа этого имущества.

Закон о Лизинге (п.1 ст.3) и Гражданский Кодекс (ст.666) определяют предметы лизинга, как любые непотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для осуществления предпринимательской деятельности. Таким образом, сняты ограничения на лизинг недвижимости.

И до принятия Закона о Лизинге лизинг недвижимости не был запрещен, но, поскольку срок лизинговой сделки приблизительно равен сроку амортизации передаваемого в лизинг имущества, а нормативный срок амортизации недвижимости значительно превышает срок амортизации движимого имущества (сейчас среднегодовая норма амортизации для недвижимости составляет 3,3%, к тому же, на недвижимость не распространяется действие механизма ускоренной амортизации), договор лизинга недвижимости должен заключаться как минимум на 10 лет. А в сегодняшних российских условиях экономической нестабильности это невозможно.

Так, лизинг недвижимости был прекрасным примером невозможности использования разрешенного и, в принципе, выгодного всем сторонам финансового механизма.

Нельзя сказать, что лизинг недвижимости очень распространен за рубежом. Подавляющая часть лизинговых операций в европейских странах - это сделки с движимым имуществом. Однако, статистическая информация за последние годы показывает, что имеется тенденция к увеличению доли лизинга недвижимого имущества.

Однако в России существует ряд проблем, которые сдерживают распространение лизинга недвижимости. На множестве государственных предприятий площади пустуют, а у малых предприятий существуют проблемы, вызванные отсутствием производственных площадей. Это вызвано неразвитостью ипотечного кредитования и лизинга, а также законодательными пробелами.

Так, земельные участки в соответствии с “Законом о лизинге” нельзя передавать в лизинг. А порядок выкупа земельного участка не определен, поэтому затруднены сделки финансовой аренды для малых предприятий тех зданий, где находятся булочные, столовые, прачечные, магазины и т.д. Однако, в Москве, к примеру, проблему невозможности продавать и покупать единые комплексы недвижимости – здания и участки под ними – решают путем заключения договоров долгосрочной аренды на 49 лет с правом пролонгации. Но эта форма аренды уже не является лизингом, и поэтому лишена части льгот.

Интересен опыт Украины в решении вопроса оперативного лизинга. В законе Украины “О лизинге” как и в аналогичном российском тоже сказано, что объектом лизинга может быть любое движимое и недвижимое имущество, которое может быть отнесено к основным фондам и не запрещено к свободному обороту на рынке, за исключением земельных участков и природных объектов. Но на Украине срок амортизации указывается не во временных рамках, а относительно срока, за который происходит амортизация определенной части стоимости объекта лизинга. Поэтому получение производственных площадей на Украине решается путем оперативного лизинга, что особенно важно для предприятий, чьи финансовые ресурсы не позволяют решить эту проблему другим путем.

Достаточно большой проблемой является также вопрос о стоимости лизинговой сделки. Во многом она определяется стоимостью привлекаемых финансовых ресурсов. Компании, занимающиеся лизингом движимого имущества, большую часть своих средств получают от банков. В отличие от них лизинговые компании по недвижимости привлекают для долгосрочных вложений главным образом ресурсы финансового рынка; в частности, во Франции большинство из них из-за режима налогообложения используют специальный статус “компании по недвижимости для торговли и промышленности” (СИКОМИ), наряду со статусом банка либо финансовой компании.

Лизинг недвижимости не обязательно имеет целью финансирование строительства новых объектов. С его помощью фирма, являющаяся собственником занимаемого ею помещения, может получить ликвидные средства и при этом оставаться в том же помещении (так называемый “лизбэк” или “возвратный лизинг”).

Одно из отличий лизинга от ипотеки в том, что при ипотечном кредитовании залоговые отношения носят первичный характер, в лизинговой же сделке они могут либо вовсе отсутствовать, либо вторичны, хотя в обоих случаях выступают как обеспечение возвратности вложенных средств. Однако, операции, ставшие обычными в других странах, зачастую не могут быть осуществлены в России, в том числе по причинам юридического характера.

Согласно некоторым исследованиям около 2/3 принимаемых субъектами РФ законов не соответствуют федеральным. Только в 1998 году, преодолев вето Президента, были приняты законы “Об ипотеке” и “Об оценочной деятельности в РФ”, трудная судьба выпала и закону “О лизинге”. Перспективы принятия Земельного кодекса не ясны. Важную юридическую проблему составляют возникающие конфликты законов между собой. До сих пор окончательно не прояснен статус института прописки (регистрации). Вообще, практика данного периода показывает, что в отношении недвижимости институт залога действует не в полной мере, особенно ярко это проявляется на примере жилого сектора.

Следует отметить, что некое подобие лизинговых отношений имело место и широко применялось в России во времена начала процесса приватизации. При изменении правового статуса многих торговых организаций им предлагалось выкупить (в собственность) помещения магазинов. Один из таких механизмов назывался аренда с последующим выкупом и использовался во многих случаях. Конечно, здесь начальный этап лизинговой сделки – покупка лизингодателем требуемого имущества - предстает в несколько ином плане, но сам механизм носит подобие лизингового.

Процессы, происходящие на рынке недвижимости и строительной индустрии, являются одними из ключевых во всей экономике, причем это характерно не только для нашей страны. Вот почему необходимо оказывать дальнейшую поддержку на всех уровнях, и, конечно же, на государственном, таким важным финансовым инструментам, как лизинг и ипотека. Важные шаги в нужном направлении уже сделаны – приняты федеральные законы о лизинге и ипотеке.

Источник: Лизинг инфо

bishelp.ru

Лизинг жилой недвижимости для физических лиц

Лизинг жилой недвижимости для физических лиц является альтернативой ипотечного кредитования с элементами аренды. Такого рода финансовые услуги на рынке Российской Федерации появились сравнительно недавно. Но в таком виде взаимоотношений есть свои плюсы и минусы, в которых мы и попробуем разобраться.

Что это такое

Лизинг жилой недвижимости для физических лиц – это возможность для особы, которая дает в аренду недвижимое имущество, получить оплату за его пользование третьей стороной в течение определенного времени.

Лизинг недвижимости представляет собой финансовую услугу, которая имеет ряд характеристик покупки в ипотечный кредит и аренды имущества. Его суть состоит в том, что компания (лизингодатель) покупает у продавца объект сделки, и за определенные условия, оговоренные в договорных обязательствах, передает его в пользование покупателю.

При этом последний проводит платежи лизингодателю, как это бывает при кредитовании или аренде, но получает возможность при выполнении всех условий в дальнейшем выкупить недвижимость и стать ее правообладателем. Отношения сторон оговариваются в договоре.

Виды

Лизинговые отношения имеют свои виды и особенности в зависимости от многих факторов. Например, согласно объекту договора они могут быть оформлены на движимое или недвижимое имущество, по продолжительности сделки (с нормативным сроком, оперативный), по объему обслуживания имущества (чистый, генеральный, комплексный) и т. д.

Одним из наиболее часто встречаемых считается возвратный лизинг, который подразумевает под собой привлечение денежных средств лизингополучателем для приобретения лизинговой жилплощади, подразумевая ее дальнейшую сдачу на условиях договора. Это один из способов перекрыть недостающие средства для лизингополучателя.

Сам по себе лизинговый договор является чем-то средним между покупкой площади и сдачей ее в аренду.

Финансовый лизинг относится к форме лизинговых услуг, при котором в договорных обязанностях оговаривается последующий выкуп объекта.

Условия лизинга жилой недвижимости для физических лиц

Все условия лизинговых отношений для приобретения жилища физическими лицами четко регламентируются действующими законами РФ.

Согласно п. 1 статьи 130 ГК, такому виду лизинговых отношений отводятся: земельные участки, недра, водные объекты, то есть все объекты, которые связаны с землей. Из этого делаем вывод, что к жилому лизингу относят здания, сооружения, квартиры, помещения. Сама земля и объекты природы, расположенные на ней, предметом таких финансовых отношений быть не могут.

В таблице ниже представлены некоторые условия, которые выдвигают лизинговые организации:

Название компанииСрок, на который предоставляется лизинговое соглашениеОбъем авансового платежа, %Тип помещенийУсловия
МКБ Лизинг5 лет15Жилой и нежилой тип помещенийВозможное оформление без первичного взноса
Хабаровск Лизинг10 летот 10 до 15Жилой и нежилой тип помещенийВыплата равными частями
VAB Лизингот 3 до 7 лет20Производственные объекты и жилые помещенияВозможность отсрочки оплаты

Без первоначального взноса

Сразу отметим, что если речь идет о приобретении коммерческого имущества, то в большинстве случаев договорные отношения в обязательном порядке включают некий аванс, который обычно составляет до 20 % от рыночной стоимости объекта. Если же оформление происходит на физическое лицо, то первоначального взноса, как правило, не требуется или же этот вид лизинга выбирается по желанию самого клиента.

Если выбран договор без первоначального взноса, то при этом возрастает объем регулярных платежей, что объясняется прямой взаимосвязью между авансовой платой и платежами.

Видео: Новостройку в лизинг

В чем особенность

Нередко лизинговые отношения сравнивают с ипотечным кредитованием или арендой помещений. Но здесь есть своя разница и в чем-то лизинговые отношения выигрывают, а где-то проигрывает, что и мешает ему развиться в нашей стране на должном уровне. 

Покупка недвижимости посредством лизинговых отношений имеет ряд неоспоримых преимуществ перед арендой:

  1. Стоимость. Это один из главных положительных моментов для физических лиц, которые хотят приобрести недвижимость. На сегодняшний день платежи за аренду намного превышают лизинговые платежи. В основном такое различие заключается в том, что арендодатель в стоимость платы включает непредвиденные расходы (ремонты, простои объекта).
  1. Права на обладание. При аренде платежи физического лица идут практически в никуда, так как официально лицо не является владельцем имущества. Противоположно обстоит дело в лизинге. При выполнении всех договорных условий, лизингополучатель получает в полное владение недвижимость.
  1. Периоды оплаты. Договор на аренду помещения практически никогда превышает одного года. А вот лизинговая покупка подразумевает долгосрочные отношения, что, безусловно, является преимуществом для физического лица.

Но если брать технологию оформления, то аренда будет более выигрышной. В основном это связано с тем, что арендатору нет необходимости предоставлять документы, которые подтверждали бы его платежеспособность.

А вот при оформлении лизинговых отношений потребуется пакет документов. Поэтому процедура может затянуться в своем оформлении от нескольких дней до месяцев.

При покупке жилища физическим лицом по ипотеке оно получает ряд преимуществ, как то что он становится полным правообладателем объекта сделки. Но распоряжаться он ей может только после окончания договорных обязательств перед банком.

Если говорить о лизинге недвижимости, то лизингополучатель приобретает на время действия договора только возможность пользоваться имуществом, а полным правообладателем становится только после выполнения всех условий, указанных в договоре.

Помимо этого, ипотечное кредитование имеет еще ряд преимуществ перед оформлением лизинговых отношений для приобретения жилого помещения:

  1. Лизинг для физического лица будет дороже, чем оформление ипотечного кредитования.
  1. Повышенные расходы на оформление. Лизинговый договор предполагает двойное переоформление документов при заключении договорных отношений и по окончанию. При этом в большинстве случаев все расходы вешаются на покупателя.

Именно эти компоненты лизинговых отношений, которые явно проигрывают ипотечному кредитованию, и тормозят его активное развитие в Российской Федерации.

Выгоды

Для физического лица оформление лизинга на приобретение недвижимости имеет свои выгоды. И состоят они в том, что компании, которые на рынке финансовых отношений выступают как лизингодатели, более лояльно относятся к платежеспособности своих потенциальных клиентов.

Поэтому процедура его получения намного проще для физического лица, чем, к примеру, оформление того же ипотечного кредита.

При этом лизингодатель имеет ряд своих выгод, например, то, что имущество остается в их собственности до тех пор, пока лизингополучатель не произведет полный расчет.

Следует отметить, что далеко не все лизинговые компании идут на соглашение с физическим лицом на условиях без авансового подписания договорных обязательств. Поэтому для клиента, у которого нет возможности оплатить первоначальный взнос, найти лизингодателя, согласившегося на такие условия, достаточно сложно.

Требования к клиенту при оформлении

Особых условий и требований к клиенту для предоставления лизинговых услуг компании не требуют. Для большинства из них основными считаются возраст (от 21 до 60 лет) и наличие прописки на территории РФ.

Клиенту достаточно обратится в выбранную компанию с соответствующим заявлением (анкетой). Пример такого документа – по ссылке.

Также для более быстрого решения вопроса целесообразно собрать пакет всех необходимых документов:

  • оригинал паспорта;
  • документы на жилье;
  • документы из БТИ;
  • фотокарточки покупаемой недвижимости;
  • справки ПНД и НД.

Возможно, лизинговая компания имеет свой перечень необходимых документов, поэтому целесообразно заранее поинтересоваться этим вопросом.

Требование к квартирам

Если речь идет об оформлении жилища по лизинговым условиям, то обычно лизингодатели берут во внимание только те дома, квартиры, которые находятся в определенном регионе РФ. Квартира должна быть в хорошем состоянии и быть выгодна компании для покупки.

Лизингу не подвергаются дома, квартиры, в которых прописаны несовершеннолетние дети.

Отзывы

Алексей, Москва. «Воспользовался услугами лизинговой компании в 2008 году. Никаких трудностей в оформлении и последующих платежах не возникало. Это достаточно удобный метод приобрести долгожданную недвижимость. Думаю воспользоваться такими финансовыми возможностями еще».

Антонина, Екатеринбург. «Возникли проблемы с организацией ВТБ-Лизинг. Для сотрудничества выбрали именно эту компанию, так как подкупило их одноименное название со всем известным банком. Но кроме этого, «плюсов», к сожалению, замечено не было. Абсолютно невыгодные условия сотрудничества, «подводные камни» в договорах».

Лизинговый договор – хорошее решение, для физических лиц, которые по каким-то причинам не получили ипотечного кредита на покупку жилья. Такие финансовые отношения могут быть интересными для людей, для которых официальное оформление недвижимого имущества в собственность нежелательно, так как, по сути, лизинговый договор таких прав фактически не дает.

biznes-delo.ru

Лизинг недвижимости для юридических лиц

Содержание материала

Основные определения

Лизинг — это финансовая услуга, дающая возможность временно использовать получаемое в кредит имущество с правом последующего его выкупа. Чаще всего лизинг используется для оптимизации операционной и финансовой деятельности предприятий, также он помогает снизить налоговую нагрузку. По своей финансовой сути лизинг похож на обычную аренду.

Участниками лизинговой сделки являются:

  1. Лизингодатель — собственник предоставляемого для лизинга имущества;
  2. Лизингополучатель — физическое или юрлицо, берущее объект в лизинг;
  3. Продавец — субъект, у которого лизингодатель приобретает объект лизинга.

Существуют финансовый и оперативный (или операционный) лизинг, их основные отличия показаны в таблице.

Характеристика          Финансовый лизинг   Оперативный лизинг

Срок лизингового договора   Сравним с периодом полезной эксплуатации объекта лизинга    Значительно меньше периода полезной эксплуатации лизингового имущества

Остаточная стоимость лизингового объекта по истечении договора        Нулевая, объект передается лизингополучателю   Сохраняется значительная остаточная стоимость,объект остается у лизингодателя

Участники сделки       Лизингодатель, лизингополучатель, продавец объекта     Лизингодатель, лизингополучатель, продавец объекта (редко)

Экономическая суть  Долгосрочное кредитование            Сдача лизингового объекта в аренду

Лизинг недвижимости и его выгоды для юридических лиц

Лизинг недвижимости — это лизинговая сделка, объектом которой является недвижимое имущество. Объектом лизинга могут выступать индустриальные и складские сооружения, офисные помещения и торговые объекты, здания специального назначения, торгово-развлекательные комплексы, деловые центры, гостиницы и отели, заправки, паркинги и т. д. Земельные участки не могут являться объектом лизинга. Лизинг недвижимости выступает разновидностью имущественного лизинга.

В роли лизингодателя в этом случае может выступать лизинговая компания, или же лизинговое подразделение банка. Продавцом может выступить собственник недвижимости, лизингополучателем является фирма.

Для юридических лиц лизинг недвижимости выступает выгодной альтернативой аренде или покупке недвижимости в собственность. Приобретение недвижимого имущества может быть затруднительно для предприятия, т. к. требует разового отвлечения крупных средств, а кредит на покупку сооружений в сегодняшней экономической действительности получить затруднительно. Для кредитов подобного рода банки требуют залоговое обеспечение, которым фирма может не располагать. В отличие от приобретения недвижимости в кредит, при лизинге недвижимого имущества сам объект лизинга служит залогом, что существенно выгоднее.

Главным преимуществом лизинга недвижимости в сравнении с арендой является то, что объект лизинга становится собственностью юридического лица после окончания действия договора. Приведенная ниже таблица иллюстрирует другие преимущества лизинга недвижимости перед простой арендой.

Характеристика          Лизинг объектов недвижимости       Аренда

Право собственности на лизинговый объект по истечении договора       Объект становится переходит во владение лизингополучателя           Объект остается собственностью арендодателя

Зависимость размера платежей от рыночной ситуации     Платежи остаются неизменными     Арендная ставка может расти

Средний срок сделки и стабильность использования недвижимости       4-10 лет, возможность стабильно использовать недвижимость в этот срок      1-5 лет, возможны досрочные расторжения арендных договоров по инициативе собственника объекта

Государственные гарантии   Гос. регистрация договоров в Федеральной рег. службе помогает защитить права лизингополучателя    Отсутствуют

Налоговая оптимизация        Возможность налоговой экономии до 15% за счет быстрой амортизации и уменьшения налога на прибыль      Отсутствует

Защита недвижимости от рейдерства          Присутствует  Отсутствует

Лизинг недвижимости — это лизинговая сделка, объектом которой является недвижимое имущество

Лизинг недвижимости — это лизинговая сделка, объектом которой является недвижимое имущество

Правовые аспекты лизинга недвижимости для бизнеса и оптимизация налогообложения

Лизинг недвижимости в нашей стране имеет следующие правовые особенности:

  1.  Обязательное требование гос. регистрации, при этом для договоров аренды (финансовой) правила заключения сделок не регламентированы, и это служит препятствием для лизинга недвижимости.
  2.  Заключение сделок лизинга недвижимости затруднительно с правовой точки зрения по причине того, что в России запрещен лизинг земли, а недвижимые объекты связаны с ней непосредственно. Участникам сделок приходится заключать договоры субаренды земли на время действия сделок по лизингу недвижимости.
  3.  Высокая цена и долгий период амортизации недвижимого имущества.
  4.  Повышенные законодательные требования к сделкам с участием зданий и сооружений.
  5.  Неточность и противоречивость норм бух. гучета и налогового законодательства в области лизинга, что может послужить причиной нежелательных взысканий и штрафов.

Из-за этих проблем услуга лизинга недвижимости оказывается не всеми лизинговыми фирмами.

Несмотря на эти трудности, лизинг зданий набирает популярность в российском бизнесе потому, что позволяет приобретать дорогостоящие объекты без разовой оплаты их полной стоимости. Кроме того, по окончании срока действия сделки, недвижимый объект начинает принадлежать лизингополучателю без внесения выкупного платежа.

Важным аспектом лизинга недвижимости для бизнеса является налоговая оптимизация. В этой области лизинг обладает такими преимуществами:

  1.  Возможность выбирать способ учета имущества, поступающего в лизинг.
  2.  Возможность учета лизингового объекта как на балансе лизингополучателя, так и на балансе собственника.
  3.  Платежи по лизингу могут быть перенесены на себестоимость.
  4.  Возможность использования ускоренной амортизации применительно к лизинговой недвижимости.

При этом надо учитывать, что при лизинге объект недвижимости необходимо рассматривать по рыночной оценке, которая может превышать его балансовую цену. В этом случае ценовая разница может быть обложена НДС , а также налогом на прибыль.

При заключении договора лизинга обычно заключается также договор о кредитовании или привлечении финансовых средств. Помимо этого, оформляется залоговый (поручительский) договор. Одновременно с этим создается договор по аренде земли, на которой возведен лизинговый объект. При этом на договор земельной аренды не распространяется право ускоренной амортизации объекта и возможность перехода земли в собственность лизингополучателя при исполнении всех требований договора.

Целесообразный период лизинга недвижимости — десять лет. Это вытекает из нормы амортизации 30 лет для зданий и сооружений и быстрой амортизации, при которой период использования уменьшается в 3 раза. Если здание на момент заключения лизинговой сделки уже находилось в эксплуатации, оптимальный срок сделки уменьшается.

Несмотря на эти трудности, лизинг недвижимого имущества по-прежнему является более доступным и зачастую более коммерчески выгодным для юрлиц, чем долгосрочное банковское кредитование. Сегодня банки очень тяжело кредитуют реальный сектор, и лизинг объектов недвижимости — один из способов решения данной проблемы.

Лизинг недвижимого имущества является более доступным и выгодным, чем банковское кредитование

Лизинг недвижимого имущества является более доступным и выгодным, чем банковское кредитование

bank-explorer.ru

Лизинг коммерческой недвижимости

лизинг коммерческой недвижимостиЛюбой бизнес, любая коммерческая деятельность включает в себя использование нежилых помещений: офисные, складские, торговые и т.д. Постоянно растущие арендные платежи рано или поздно ставят вопрос перед собственником бизнеса, что выгоднее – аренда или собственная недвижимость. Но рыночные цены сейчас настолько высоки, что приобрести сразу в собственность нежилое помещение, например, склад, становится невозможным, особенно владельцам малого бизнеса. Что же тогда делать? Продолжать арендовать помещение и платить баснословные арендные платежи, или оформить ипотечный кредит? А может быть есть способ приобрести недвижимость и не влезать в кредит?

И такой способ есть – лизинг коммерческой недвижимости. Для малого предпринимательства это отличный способ приобретения в собственность офисов или торговых помещений. Лизинг – это временная аренда объекта лизинга с последующим правом на его выкуп. 

Любая схема лизинговой сделки включает в себя взаимодействие трех субъектов: лизингодателя, лизингополучателя и продавца. В роли лизингодателя выступает лизинговая фирма, которая предварительно приобретает имущество у продавца, регистрирует его в свою собственность, а затем сдает его в аренду с правом выкупа лизингополучателю. После всех расчетов, предмет лизинга передается в собственность клиенту.

Лизинговая сделка по приобретению коммерческой недвижимости по своей схеме не отличается от той же сделки по приобретению, например, автомобиля или оборудования. Перечисляемые лизинговые платежи организация берет в расходы, тем самым уменьшая налогооблагаемую базу налога на прибыль. По окончанию срока лизинга клиент получает в собственность недвижимость уже полностью амортизированное, или приобретает его по минимальной остаточной стоимости, что значительно уменьшает размер налога на недвижимость. Причем сам лизингополучатель не является плательщиком налога на недвижимость, пока сам объект находится в собственности фирмы лизингодателя.

Как и при покупке в кредит, от клиента потребуется внесение авансового платежа в размере от 5% до 30%, в зависимости от стоимости приобретаемого имущества. Срок лизинга определяется от трех до семи лет. В обязательном порядке имущество страхуется, но все расходы, связанные с процедурой страхования, берет на себя лизинг компания. Лизингополучателю остается только платить ежемесячные лизинговые платежи по заранее оговоренному графику. График может носить разный характер: аннуитетный, ускоренный или регрессивный.

 

Процедура заключения лизинговой сделки

Выбрав объект недвижимости, клиент представляет необходимые документы в лизинговую компанию в соответствии с ее перечнем. У многих компаний он свой, но стандартный пакет документов включает в себя: учредительные и уставные документы, финансовую, бухгалтерскую и налоговую отчетность. После анализа представленных документов, сотрудники компании принимают решение о предоставлении лизинга или отказе.

Если решение было принято в положительную сторону, то на следующем этапе лизингодатель и лизингополучатель согласовывают основные положения и понятия договора. Именно на этом шаге идет рассмотрение вопроса об обеспечении объекта недвижимости тепло и электро коммуникациями, водоснабжением. Также рассматривают вопрос о том, какая из сторон следит за состоянием дома, проводит текущий и капитальный ремонт. После того, как все важные вопросы решены, следует подписание договора и последующая его регистрация.

 

Особенности заключения договора лизинга

Особенности заключения договора лизингаПри заключении договора лизинга стоит обратить внимание на некоторые его особенности, скорее тонкости, чтобы приобретение имущества по процедуре лизинга прошли как можно безболезненнее.

На данный момент в законодательстве не прописан порядок регистрации договора лизинга и договора купли-продажи напрямую, поэтому чтобы решить эту проблему оба договора подаются в регистрирующие органы одновременно.

К следующей особенности можно отнести то, что законодательство требует неразрывную связь между приобретаемым имуществом и земельным участком, на котором оно расположено. И тут могут возникнуть сложности, поскольку в лизинг приобретать земельные участки не разрешено. В этом случае между лизинговой компанией и ее клиентом заключается отдельный договор аренды земельного участка с дальнейшим правом выкупа.

Могут возникнуть трудности с приобретением недостроенных объектов недвижимости, поскольку их целевое назначение в качестве коммерческой недвижимости в предпринимательстве неясно. Поэтому приобретение в лизинг такого недостроя невозможно. Единственное целевое использование таких объектов – их достраивание. 

Подводя итог всему вышесказанному, можно выделить несколько преимуществ приобретения коммерческой недвижимости в лизинг. Первый и основной плюс – это экономическая выгода и налоговые льготы. После завершения действия договора лизинга покупатель получает в свою собственность приобретённое имущество. Размер лизинговых платежей не изменяется во время действия договора в отличие от арендных платежей, которые собственник может устанавливать из собственных убеждений.

Перед ипотекой лизинг выигрывает в отсутствии залога перед лизинговой компанией, так как объект недвижимости уже находится на балансе компании. К тому же лизинг быстрее амортизирует имущество, поэтому по истечении семи лет (максимальный срок лизинга) лизингополучатель получит полностью амортизированное имущество или выкупит его по небольшой остаточной цене.

utmagazine.ru

Покупка недвижимости в лизинг: чем это грозит?

Нестабильность отечественной экономики привела к снижению инвестиционной привлекательности рынка недвижимости. Эксперты говорят о растущих рисках, связанных с приобретением жилья и коммерческих объектов – на фоне этого, постепенно уменьшается количество реальных сделок. Игрокам рынка остается придумывать новые варианты привлечения покупателей.

Чаще всего потенциальных покупателей заманивают различными акциями и скидками. Некоторые продавцы пошли еще дальше – предлагают различные варианты продажи недвижимости, которые, в ряде случаев, позволяют существенно сэкономить. Одним из них является договор лизинга.

Лучше аренды

Понятие «лизинг» прописано в федеральном законе № 164 «О финансовой аренде (лизинге)» - документ был утвержден в сентябре 1998 года. Суть данного механизма состоит в том, что арендодатель (лизингодатель) обязуется купить указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного последним продавца, после чего – предоставить это имущество лизингополучателю во временное владение и за соответствующую плату. Проще говоря, лизинг недвижимости – это своеобразная форма кредитования, при которой заем дают не деньгами, а приобретенным объектом. Смысл использования системы лизинга заключается в том, что покупатель не оплачивает лизингополучателю все стоимость объекта недвижимости, но при этом может им пользоваться и владеть.

Схема приобретения недвижимости в лизинг состоит из нескольких этапов: Кредитор и лизингополучатель заключают договор лизинга – аренды с правом дальнейшего выкупа недвижимости. Затем лизингополучатель ищет продавца, после чего кредитор (лизингодатель) приобретает объект в собственность.

Во многом использование лизинга оказывается эффективней приобретения недвижимости в кредит, и, тем более, найма жилья. Рассмотрим наиболее существенные отличия.

Во-первых, собственники жилья крайне редко заключают договор найма на несколько лет: чаще всего срок действия соглашения ограничивается одним годом. То есть, формально, наниматель фактически соглашается на ежегодную индексацию цены сделки. В то же время суть лизинга подразумевает длительные отношения всех сторон сделки. По закону, продавец, лизингополучатель и лизингодатель могут установить коэффициент изменения стоимости пользования объектов – например, ограничить ее повышение на период действия договора.

Во-вторых, как сказано в 671-й статье Гражданского кодекса РФ, наймодателем может быть как собственник объекта недвижимости, так и любое другое лицо, уполномоченное владельцем объекта подписывать договор найма. Но, как показывает практика, доверенные лица порой злоупотребляют своими правами – в результате собственники объектов вынуждены оспаривать сделки найма в судебном порядке. При том, что лизингодателем может быть исключительно собственник помещения.

К тому же, договор найма не предполагает последующую передачу жилья в собственность нанимателя. А суть лизинга недвижимости – в достижении именно такой правовой цели.

У лизинга есть несомненные преимущества перед ипотекой. Во-первых, финансовые требования к лизингополучателю гораздо лояльней, чем к ипотечным заемщикам – ведь недвижимость не переходит в собственность получателя. Во-вторых, процесс приобретения недвижимости в лизинг происходит гораздо быстрее покупки объекта в ипотеку: в отличие от банковских структур, лизинговые компании менее забюрократизированы.

Читайте договор

У механизма лизинга есть свои особенности и недостатки. Прежде всего, в соответствие с 667-й статьей Гражданского кодекса РФ, продавца недвижимости необходимо уведомить о том, что имущество приобретается для последующей передачи в лизинг. В противном случае сделка будет считаться незаключенной. Данное требование - следствие сложных правоотношений сторон сделки, в которой лизингополучатель наделен правами покупателя, но не участвует в сделке купли-продажи. Система запутана, и продавцы ликвидной недвижимости часто не понимают схему проведения таких сделок.

Вместе с тем, в соответствие с 665-й статьей Гражданского кодекса РФ, право собственности у приобретателя недвижимого имущества, в том числе – лизингодателя, возникает с момента регистрации объекта. Таким образом, механизм лизинга не возможно использовать при покупке строящегося жилья.

Более того, закон полностью запрещает возможность лизинга земельных участков (статья 666-я Гражданского кодекса РФ). Что вызывает сложности в случае приобретения в лизинг загородного дома с землей.

Еще одна особенность данной системы состоит в том, что объект недвижимости находится в собственности лизингодателя на протяжении всего действия договора лизинга – то есть, до момента выкупа лизингополучателем. Соответственно, у последнего возникает обязательственное право требования имущества в собственность после его оплаты (в то время как по договору ипотеки- зарегистрированное

вещное право собственности заемщика лишь ограничено залогом). Таким образом, на имущество, находящееся в собственности лизингодателя, может быть наложен арест из отношений возникших между лизингодателем и иными лицами. Все это порождает определенные риски.

Но, пожалуй, главный недостаток лизинга недвижимости – крайне сложная для понимания правовая конструкция таких сделок. Что, в свою очередь, часто порождает разного рода злоупотребления.

Право выбора объекта, как правило, лежит на лизингополучателе: с одной стороны, это вполне логично ведь недвижимость приобретается с целью передачи лизингодателем заемщику. С другой стороны: право на выбор продавца таит в себе опасность - ответственность за неисполнение сделки продавцом лежит на том, кто выбирает продавца – лизингодатель или лизингополучатель.

Если недвижимость выбирает лизингополучатель, отказ продавца передать недвижимость или наличие обременений в собственности может привести к различным судебным спорам. При этом лизингополучатель не освобождается от оплаты платежей по договору. И, более того, должен возместить лизингодателю все убытки, связанные с неисполнением соглашения. Таким образом, если лизингополучатель столкнется с недобросовестным продавцом, он не только останется без жилья, но и будет возмещать убытки – оплачивая при этом лизинговые платежи за спорное имущество.

В целом, правовая конструкция сделок лизинга ограничена: приобретать недвижимость можно лишь по договорам купли-продажи. Договоры мены, подряда, долевого участия и любые другие виды соглашения остаются вне рамок данной системы.

Не стоит забывать и о том, что процесс выкупа взятого в лизинг имущества непрост. По общему правилу, договор лизинга не предполагает автоматического перехода имущества в собственность лизингополучателя по окончании выплаты лизинговых платежей. Для этого стороны должны установить порядок выкупа остаточной стоимости недвижимости. Судебная практика дает разные ответы на вопрос о том, каким образом лизингодатель может злоупотреблять своими правами при решении вопроса о выкупе недвижимости, если порядок выкупа не был указан в соглашении о лизинге недвижимости.

Лизинг – довольно интересная схема приобретения недвижимости, которая только набирает популярность в России. При этом в портфеле зарубежных компаний лизинг недвижимости занимает от 20% до 30% всего оборота сделок. Отечественный рынок пока лишь присматривается к этому новому и весьма необычному инструменту покупки объектов недвижимости.

Нотариус Санкт-Петербурга Алексей Комаров

www.eip.ru

Лизинг недвижимости для юридических лиц: преимущества и условия получения

Лизингом принято считать финансовый инструмент, предоставляющий предпринимателям возможность вести собственную хозяйственную деятельность, имея на это минимум собственных денежных средств.

Недвижимость в лизинг для предпринимателя

Юридическое лицо имеет полное право трудиться и во время этого получать прибыль, даже не имея при этом собственного имущества. Для того чтобы работать, ему достаточно иметь возможность пользоваться имуществом какое-то время. Это имеет огромное значение для предпринимателей, что не могут купить необходимые материалы. Благодаря лизингу появляется возможность получить их, но пользоваться ими можно определенное время и при этом нужно выплачивать арендную плату. Следует отметить, что на заключение лизингового договора потребуется потратить намного меньше времени, нежели на оформление кредита.

Лизинг недвижимости для юридических лиц – это приобретение недвижимого имущества согласно договоренности финансовой аренды. Однако при этом у юридического лица есть право последующего выкупа взятого в аренду недвижимого имущества.

Лизингом принято считать совокупность правовых и экономических отношений. Согласно договору лизинга лизингодатель может выбирать продавца на свое усмотрение.

Основные участники лизинговых операций:

  1. поставщик;
  2. лизингополучатель, которым является юридическое лицо;
  3. страховщик;
  4. лизингодатель.

Лизингодателем является лицо (юридическое или физическое), которое согласно договору лизинга передает недвижимость во временное или постоянное владение лизингополучателю.

Страховщиком может выступать любая страховая компания. Ее основной задачей является заключение страхового договора непосредственно во время заключения сделки между остальными участниками лизинга.

Лизинг недвижимости для юридических лиц является более удобной альтернативой всем известного кредита.

Преимущества приобретения недвижимости в лизинг:

  • точное количество лизинговых платежей и сумма необходимого платежа, что способствует планированию бизнеса;
  • платите вы уже за «свое» имущество;
  • каждый лизинговый платеж уменьшает налог на прибыль;
  • плательщикам НДС в полном объеме возмещается налог на добавленную стоимость;
  • нулевой первоначальный взнос;
  • просрочки по уже имеющимся у вас кредитам не влияют на получение лизинга;
  • максимальная сумма финансирования не зависит от имеющихся у вас кредитов;
  • для того чтобы получить лизинг, не требуется предоставление справки о ваших доходах и трудоустройстве.

Основные лизинговые условия

  1. Срок лизинга зависит от срока амортизации лизингового объекта – от 12, но не более 60 месяцев.
  2. Балансодержателем является лизинговая компания.
  3. Платеж в основном зависит от стоимости объекта и поэтому может колебаться между 10% или 30%.
  4. Приобретаемый объект подлежит обязательному страхованию имущества.
  5. В связи с тем, что земельный участок не является предметом лизинга, он оформляется в субаренду.

Для того чтобы получить одобрение лизинговой компании, клиент должен предоставить гораздо меньший пакет документ, нежели тот, который требует банк от соискателей.

Организации, для которых приобретение недвижимости с помощью лизинга наиболее выгодно:

  1. у которых дефицит оборотных средств, что не дает возможности расширить производство;
  2. нуждающиеся в ускорении процесса возврата инвестиций.

Основной перечень требований к лизингополучателям:

  • срок вашей деятельности должен быть не менее 1 года;
  • лизингополучателем выступает юридическое лицо, которое организовано как открытое акционерное общество, с ограниченной ответственностью либо закрытое акционерное общество;
  • приобретаемый объект необходим для предпринимательской деятельности;
  • бизнес юридического лица, желающего получить лизинг, должен приносить прибыль;
  • если объект, приобретаемый в лизинг, в дальнейшем будет использоваться для сдачи в аренду, то обязательно нужно предоставить бизнес-план по дальнейшей эксплуатации данного объекта.

Из этого следует, что лизинг полезен для крупных предприятий, а для малого и среднего бизнеса он является самым эффективным инструментом.

Возможен ли лизинг еще строящейся недвижимости для юридических лиц?

Лизинг предоставляет массу возможностей и именно этим он привлекает клиентов. С его помощью можно профинансировать строительство или приобрести уже готовую площадь.

Юридические лица имеют право влиять на сам процесс строительства. В данном случае строительство осуществляется на основании договора-подряда. После завершения строительства недвижимость покупает лизингодатель, дабы передать ее в пользование лизингополучателю.

Еще по теме:

wrema.ru


Смотрите также