Особенности приобретения жилья в лизинг. Лизинг квартир


Особенности приобретения жилья в лизинг

Банковские учреждения уже не выдают кредиты на жилье? Что же в данном случае делать тем, кто все-таки желает приобрести недвижимость? Выход существует: оформление финансового лизинга жилья или же аренда с последующим правом выкупа. Это уникальная альтернатива жилью в рассрочку, а также возможность избежать ошибок при покупке ипотечной новостройки.

приобретение жилья в лизинг

Существенные отличия между приобретением жилья в лизинг и кредитом

Лизинг – это разновидность арендных отношений, касательно конкретного объекта недвижимости. До недавнего времени, подобная возможность существовала исключительно для юридических лиц. На сегодняшний день, данным правом могут воспользоваться и физические лица. Даже в случае получения отрицательного ответа от банка, относительно заявления о предоставлении ипотеки, любой гражданин может оформить жилье в лизинг, постепенно производя арендные платежи. Далее, мы подробнее рассмотрим основные отличительные характеристики между лизингом и кредитом на жилье:

  1. В момент оформления лизинга, квартира находится в собственности лизингодателя, а вот заказчик в данном случае является только лишь арендатором помещения. В соответствии с ранее прописанными условиями, осуществляются ежемесячные арендные выплаты, временная регистрация заказчика, а также внесение первоначального взноса;
  2. Приобретение квартиры в лизинг обходится значительно дешевле, нежели ипотечное кредитование;
  3. Оформление лизингового договора никоим образом не закрывает дверей других банковских учреждений. То есть, при желании можно взять автомобиль в кредит или конкретную сумму средств, при условии наличия всех необходимых справок и документации. Обратите внимание, что совершенно противоположная картина наблюдается в случае наличия активного кредита;
  4. Наличие лизингового договора значительно снижает налоги на прибыль. Однако данная отличительная часть наиболее привлекательна для юридических лиц;
  5. Вероятность досрочного погашения существует исключительно при наличии двустороннего согласия или же положительного решения суда. Исходя из этого, решать, что выгодней – лизинг или кредит только вам.

Кто может рассчитывать на оформление квартиры в лизинг

Для потенциальных клиентов любой лизинговой компании, применяются довольно лояльные и выполнимые требования:

  • платежеспособный возраст клиента – от 21 года до 60 лет;
  • обязательное отсутствие каких-либо просрочек по банковским кредитам, а также положительная кредитная история;
  • постоянный и стабильный источник заработка;
  • подтверждение уровня платежеспособности клиента в разных формах, или же предоставление имущественного залога в случае оформления договоров, свыше установленного объема денежных средств.

Основное преимущество лизинга – это разбивка платежей исключительно на весь период действия договора. Более того, размер подобного ежемесячного взноса вполне может быть сопоставим с платой за аренду подобной недвижимости. На основании того, что прямым владельцем квартиры до момента полного погашения всей суммы задолженности является лизингодатель (строительная компания, агентство), то с данной точки зрения лизинг недвижимости рассматривается как долгосрочная аренда с правом его дальнейшего выкупа. Когда действие договора будет завершено, его можно продлить, и продолжить использование недвижимости на ранее установленных условиях, или же стать полноправным владельцем жилья, погасив остаточную стоимость квартиры. Как правило, основная масса договоров предусматривает определенный график выплаты платежей, при котором по истечении периода действия договора лизингополучатель выплачивает фирме всю стоимость недвижимости, в итоге становясь полноправным собственником.

Преимущества финансового лизинга недвижимости:

  • в момент заключения договора на лизинг квартиры не требуется предоставления большого количества документации, подтверждающей финансовую стабильность клиента;
  • экономия на процентной ставке. Первоначальный взнос при покупке жилья в лизинг значительно ниже, нежели в момент оформления ипотеки;
  • отсутствует необходимость собирать массу документации, а также оплачивать страховки и регистрационные взносы;
  • в момент заключения договора, ранее установленная процентная ставка не меняется непосредственно до его окончания, а размер ежемесячных платежей согласовывается сторонами, учитывая при этом финансовые возможности лизингополучателя.

На сегодняшний день, в некоторых случаях финансовый лизинг жилья является практически не единственной возможностью приобрести квартиру для тех, кому банковские учреждения отказывают в данном запросе. Таким образом, самостоятельно проанализировав вышеизложенную информацию, вы сможете принять для себя соответствующее решение.

Квартира в лизинг. Видео

mynances.ru

Бизнес идеиКвартира в лизинг — что ждет покупателей?

На российском рынке жилья сложилась непростая ситуация – растаяли очереди желающих приобрести новую квартиру, упали объемы продаж недвижимости. В проигрыше остались все участники сделок. Застройщики, которые вложили финансовый капитал в сооружение дома, не могут получить прибыль и приступить к другим проектам. К тому же они несут прямые затраты, связанные с содержанием объекта. Банковская система вместе с бюджетом недополучила денежные средства. Что уж говорить о гражданах? Они хотят улучшить жилищные условия, но не могут себе это позволить. Подобные тенденции и объясняют актуальность лизинга недвижимости.

Уже сегодня всем желающим сдаются в долгосрочную платную аренду жилплощади с правом выкупа. Сделки начали практиковаться на отечественном рынке финансовых услуг относительно недавно. Право на проведение такой операции имеют исключительно предприятия-арендодатели. Однако вместе с этим тема лизинга жилищной недвижимости не получила достаточного освещения даже в специализированной финансовой литературе.

В чем отличие лизинга недвижимости от традиционных лизинговых сделок?

Практически каждый из нас сталкивался с арендой движимого имущества. Этим наших сограждан не удивишь! Но вместе с техникой, оборудованием и транспортными средствами предметом договора может быть любая недвижимость — имущественные комплексы, предприятия и жилые постройки.

Договорная база сделки по аренде квартир почти не отличается от операций с прочими объектами. Ее основой является договор между лизингополучателем и лизинговой компанией, а также договор купли-продажи между арендодателем и продавцом недвижимости. Помимо этого, договору найма недвижимости с правом выкупа может сопутствовать кредитный договор по привлечению денежных средств, договор поручительства или залога.

При аренде оборудования период, когда расторгнуть договор нельзя, достигает семи лет. При платной аренде квартиры этот показатель обычно составляет двадцать лет. Компании, которые занимаются лизингом движимого имущества, львиную долю своего финансового капитала получают от коммерческих банков. Предприятия, что специализируются на предоставлении квартир в лизинг, привлекают долгосрочные вложения на фондовом рынке.

Ипотека и лизинг: в чем разница?

Главное отличие лизинга от ипотеки состоит в том, что в случае жилищного кредита залоговые отношения имеют первичный характер, при аренде недвижимости с правом выкупа они вторичны. Могут и вовсе отсутствовать. Однако выступают в обоих случаях как обеспечение возвратности денежных средств.

Лизинг недвижимого имущества позволяет взять жилье в аренду, регулярно вносить платежи и стать собственником квартиры по окончанию выплат. Ипотечный кредит позволяет уже сегодня быть собственником дома, который находится в залоге у банка. Однако лизингополучатель не имеет права отчуждения жилищной площади без уведомления финансового учреждения. Таким образом, если сравнивать риски для потенциального покупателя квартиры в кредит и в лизинг, то последняя сделка уступает, так как при ипотеке покупатель изначально становится собственником. Но, как известно, за привилегии приходится платить. И по жилищной ссуде размер платы больше.

С другой стороны лизинг недвижимости имеет одно неоспоримое преимущество перед обычной арендой квартиры и ипотеке за счет льгот, которые предоставляются государством. Жилье, взятое в лизинг, находится на балансе лизинговой компании, что значительно уменьшает расходы лизингополучателя, связанные с уплатой налога на имущество. Лизинговая система платежей более гибка, чем кредит: при аренде квартиры с правом выкупа можно выработать удобную для лизингополучателя схему финансирования, а платежи вносить с разной периодичностью.

Как же выглядит сделка?

По своей сущности лизинг недвижимого имущества является особым видом найма жилья. Объектом договора выступают: жилой дом, квартира, часть дома или комната. Все объекты должны быть предназначенными и пригодными для постоянного проживания в них. Другими словами, речь идет о жилплощади, готовой для эксплуатации. Человек, желающий взять квартиру в лизинг, выбирает подходящий вариант из предложенного жилья. Дальше оформляется договор, который должен быть удостоверен нотариально и зарегистрирован. Вносится первоначальный взнос, что является неограниченным в размере. Некоторые компании предлагают оформить квартиру в лизинг без первичного взноса.

Арендный платеж состоит из платы на выкуп жилища и вознаграждения лизингодателя. Награда определяется, исходя из годовой процентной ставки, которая установлена договором. Помимо этого, лизингополучатель уплачивает коммунальные платежи самостоятельно, но также имеет право выкупить квартиру досрочно.

Следует обратить внимание на то, чтобы в договоре аренды с правом выкупа были указаны характеристики жилья, срок договора, основания и возможность досрочного расторжения договора, процедура возврата денег в случае расторжения контракта. Постановлением также определяется стоимость жилья и размер первоначального взноса. Регистрация места проживания по адресу объекта лизинга осуществляется соответственно действующему законодательству.

Какие риски ждут покупателя квартиры в лизинг?

Но, наряду с перечисленными достоинствами, сделка имеет и определенные риски. К примеру, лизинговая компания может взять в банке кредит под залог предоставленной в лизинг квартиры. К тому же более привлекательными для застройщиков являются покупатели в кредит, которые всю сумму денег вносят сразу. Ещё один риск связан с возможным резким подорожанием стоимости квартиры. В договоре определяется только стоимость жилья, но не предусмотрено её изменение.

Дискуссионный момент также связан с обязательным формированием трехпроцентного резерва за счет средств лизингополучателя, которые вроде как зачислятся в сумму выкупа квартиры. Но с другой стороны лизингодательможет потратить деньги из фонда по своему усмотрению без согласования направлений трат с арендатором. А выгодны или не выгодны эти условия – решать вам!

Раздел: Кредиты

Источник: BePrime.ru

beprime.ru

Квартира в лизинг

Лизинг, как форма финансовых услуг или вид кредитования широко распространен за рубежом, и не так давно стал появляться у нас в разных сегментах экономики. Этот инструмент часто использует в транспортной и промышленной сфере, клиентам он удобен, понятен. Фактически лизинг представляет собой кредит, только с дополнительными преимуществами. В некоторых случаях использование лизинга помогает заметно снизить налоговую нагрузку, может способствовать увеличению оборотных средств или являться способом целевого финансирования. Есть существенные отличия лизинга от кредита: когда требуется кредит, мы идем в банк, оформляем все необходимые документы, получаем деньги и приобретаем товар. Участников отношений двое – банк и клиент. Когда речь идет о лизинге, тогда мы идем в компанию, которая для нас приобретает товар, а потом по договору долгосрочной аренды за ежемесячные платежи передает его нам в пользование. Здесь участников отношений трое: клиент, лизинговая компания и продавец (организация или лицо, продавшее нужный нам товар). По истечении срока договора клиент, по желанию, может выкупить товар по остаточной стоимости или не делать этого. Отмечу еще раз, в ряде случаев, например, когда речь идет о дорогостоящем оборудовании или технике, это действительно удобный финансовый инструмент. 

 

Теперь о лизинге в недвижимости. В сфере коммерческой недвижимости он также распространенное явление, а вот для жилой – редкость, тем более когда речь идет об использовании данного инструмента физическими лицами. За последний год резко возросло число предложений приобрести квартиру в лизинг, такой финансовый продукт появился у ведущих банков. Так что, пора разобраться в том, что же такое лизинге в сфере жилой недвижимости, каковы его недостатки и есть ли преимущества перед ипотекой. Мы опросили ведущих экспертов и игроков рынка, их мнения и рекомендации можно найти ниже.

 

Специфика приобретения

В чем главное отличие лизинга от кредита было сказано выше – это не деньги, а товар, который не становится собственностью клиента, а берется в аренду. Договором лизинга может быть предусмотрена дальнейшая передача в собственность этого товара (чаще всего так и делается), когда выплачена вся сумма его стоимости, но это необязательное условие. Когда речь идет о приобретении квартиры, здесь работает то же самое правило. Наталья Саакянц, коммерческий директор Компания Rose Group считает, что в ряде случаев лизинг может быть рассмотрен покупателем как альтернатива ипотеки. Эксперт подчёркивает, что кредит предоставляется не деньгами, а приобретаемой недвижимостью. Покупая квартиру в лизинг, клиент берет ее в долгосрочную аренду, чаще всего на 10 лет. Как и в случае с ипотекой, в расчете лизинговых платежей используются процентные ставки, клиенту необходимо внести первоначальный взнос, например, в банке ВТБ24 он может составлять от 20% стоимости квартиры. В течение действия лизингового договора покупатель должен выплатить всю сумму, только после этого он может оформить право собственности на свое жилье. 

 

Продолжая тему специфики лизинга, отдельно скажем о возможности последующего получения товара в собственность. Договором лизинга может быть, как предусмотрен последующий выкуп квартиры арендатором (клиентом) по остаточной цене, так и не предусмотрен. Для арендодателя (т.е. лизинговой компании) лизинг – это вид инвестиционной деятельности, цель которого получить доход. В зависимости от условий договора он может после окончания действия документа оставить имущество в собственности и продать его, а может по остаточной стоимости передать арендатору. В этом случае арендатору надо быть готовым к тому, что по истечении договора лизинга ему придется приобрести недвижимость. В противном случае лизинговая компания может потребовать и заключения соответствующего договора в судебном порядке, и взыскания с клиента соответствующую сумму. 

 

Что еще важно сказать, клиент самостоятельно находит требующуюся ему недвижимость, потом лизинговая компания ее приобретает и передает арендатору. Никакой ответственности за выбор предмета аренды и продавца лизинговая компания не несет, а вся ответственность ложится только на клиента, который в последующем станет арендатором выбранной недвижимости. Как отмечает адвокат Инна Белякова, что выбрал арендатор, на что показал пальцем, то арендодатель и приобрел, и передал в лизинг клиенту. Соответственно, и требования, касающиеся качества и своевременной передачи товара арендатор вправе предъявлять не к лизинговой компании, а непосредственно к продавцу, а лизинговая компания в данном случае не за что не отвечает.

 

Ипотека, рассрочка, лизинг

Выше уже было сказано о том, что есть в договоре лизинга некоторое сходство с ипотечным кредитом: использование процентных ставок, ежемесячных платежей. Лизинг, как и ипотека, используется на первичном и вторичном рынках недвижимости во всех существующих сегментах (от эконом-класса до элитки). С применением данного финансового инструмента можно приобрести и апартаменты, юридически не относящиеся к жилью. Но, есть и отличия от ипотеки. Давайте остановимся на этом вопросе подробнее. 

 

В отличие от ипотеки, право собственности (и все сопутствующие права и обязанности по сохранности имущества, по уплате налогов и пр.) ложится не на клиента как на лицо, фактически пользующееся товаром (в том числе недвижимостью), а на собственника этого товара. Это логично и многие опрошенные нами эксперты и игроки рынка говорят об этом как о преимуществе лизинга перед ипотекой. Но, увы, в недвижимости это условие соблюдается лишь некоторыми компаниями. Чаще всего, особенно если речь идет о крупных банковских структурах, это не так. В процессе подготовки материала мы проконсультировались с менеджером по лизингу для физических лиц в банке ВТБ24 Лизинг. Так вот, этот банк все свои дополнительные налоговые и операционные расходы упаковывает в клиентские выплаты. С юридической точки зрения, действительно, банковская структура является собственником имущества и должна за него платить, но фактически все выплаты совершает клиент. 

 

Алексей Гордейчик, управляющий Группы компаний «Гордейчик и партнёры», сравнивая лизинговую схему приобретения жилья с ипотекой или предоставлением рассрочки непосредственно застройщиком, говорит о том, что лизинг предоставляет меньше правовых гарантий, так как позволяет банку относительно легко изъять у клиента предмет финансовой аренды (квартиру). С другой стороны, эксперт, как и многие игроки рынка, уверен, что он менее обременителен, с финансовой точки зрения, чем ипотека, кроме того, рассчитан на больший период платежей, чем рассрочка.

 

Есть еще один нюанс, он касается выплат. По словам Инны Беляковой, если клиент просрочит уплату платежей более чем два раза подряд, лизинговая компания вправе списать эти деньги со счета клиента без дополнительных согласований (то есть без уведомления арендатора, просто предъявив в банк соответствующее требование). При использовании ипотеки и рассрочки таких рычагов давления на клиента нет. Обойти это условие у клиента не получится, поскольку при заключении договора лизинга требованием компании будет обязательное наличие соответствующего банковского счета с наличием на нем минимально необходимой неснижаемой денежной суммы. Учитывая, что передачей недвижимости в лизинг гражданам в основном занимаются как раз банки (или другие специализированные организации), обеспечить соблюдение указанных требований не станет для них большой проблемой.

 

Преимущества и недостатки

Прочитав внимательно все вышеперечисленные особенности лизиноговой схемы, наверное, каждый смог для себя сделать вывод: в чем заключаются ее плюсы и минусы. Сейчас есть возможность сравнить, насколько эти выводы совпадают с экспертной оценкой. Итак, вначале о хорошем. Главным достоинством лизинга Наталья Саакянц считает упрощенную схему оформления сделки. Так, клиенту лизинговой компании не нужно предоставлять о себе подробную информацию, можно отказаться от обязательного страхования, а рассмотрение заявок проходит быстрее. 

Медина Кульшманова, юрист компании «Генезис» видит главное преимущество лизинга в том, что это в основном небанковский продукт; требования к лизингополучателю ниже; деятельность лизинговых компаний не требует лицензии. Для желающего приобрести жилье лизинг актуален тогда, когда ипотечный кредит недоступен.

 

Теперь про недостатки, главным из которых является невозможность оформления права собственности до момента полного погашения задолженности. В случае неуплаты договор просто расторгается, и арендатор вынужден покинуть жилье. Если говорить о выгоде, то расходы по ипотеке и лизингу сопоставимы, однако, в случае с последней схемой нужно учитывать выплату процента за работу лизинговой компании. 

Существенным недостатком является ограниченное использование лизинговых схем на первичном рынке недвижимости: крупные банковские структуры чаще всего работают исключительно с готовым жильем, и лишь организации поменьше готовы рассматривать первичный рынок, отсюда высокая стоимость покупки. 

 

В каких случаях актуально?

Ранее уже было сказано, что лизинг может быть востребован клиентами, которые по какой-либо причине не могут оформить ипотеку, так как при лизинговой схеме требуется намного меньше документов, подтверждающих финансовое состояние. По мнению Светланы Денисовой, начальника отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», схема лизинга уместна исключительно в тех случаях, когда речь идет о приобретении оборудования, высококлассных станков, механизмов, транспортных средств, сооружений производственного назначения и т.д. В недвижимости такая схема не получила и не получит широкого распространения в связи с большими издержками, непростым администрированием и высокими рисками. 

 

Длительные рассрочки при приобретении недвижимости в лизинг – это альтернатива ипотечному кредитованию. Если ипотека предлагается по привлекательным процентным ставкам компании-застройщику предпочтительно получить всю сумму целиком, проведя сделку с ипотекой. В конце 2014 года ЦБ поднял ключевую ставку, в связи с этим многие коммерческие банки выставили заградительные ставки по ипотечным программам. Объем ипотечных продуктов на рынке резко снизился, застройщики были вынуждены прибегнуть к различным инструментам, чтобы привлечь покупателя. Лизинг в их числе. Но сейчас, при субсидировании ипотечной ставки, конкурировать сложно: средняя ставка, которую предлагают лизинговые компании – 18%, в то время как ипотека с государственной поддержкой – 11%. 

 

Если речь идет о приобретении жилья на вторичном рынке, то здесь конкуренция возможна, процентные ставки в ипотечном и лизинговом кредите могут быть вполне сопоставимыми. Но есть нюанс, который мешает лизингу активно развиваться даже на вторичном рынке: схема лизинга в недвижимости в плане законодательства слабо регламентирована и значительно проигрывает ипотечному продукту.  

 

vsenovostroyki.ru

Квартира в лизинг

Квартира в лизинг- что это

квартира в лизинг

В секторе строительства жилья в России явная стагнация- количество продаж замерло, поэтому банки начали разрабатывать новые схемы продаж квартир.

Лизинг для коммерческих нужд- техники, машин, оборудования и зданий- давно знакомая всем тема, поэтому банкиры разработали новую услугу- жилищный лизинг. Первым банком, который начал выдавать квартиры и дома в лизинг, стал ВТБ- 24. Этот банк продвигает программу квартир в лизинг- специалисты банка рассчитывают, что этой программой воспользуются около 10% покупателей квартир.

При лизинге квартир в дело вступает еще одна сторона- лизинговая кампания. 

Объектом договора- лизинга жилья становится: 
  • Жилой дом
  • Часть дома
  • Квартира
  • Комната

Все объекты должны пригодными для постоянного проживания и по документам проходить как жилая недвижимость.

Планируется, что сделки по лизингу квартир и домов будут совершать клиенты с высоким показателем риска. То есть к примеру это люди, которые не могут подтвердить свой доход или имеют доход в валюте. 

На первый взгляд, все стороны в выигрыше- покупатели квартир и домов получают новый финансовый инструмент, банки- новую систему гарантий для своего бизнеса. Ведь при лизинге квартир отсутствует предмет залога, как при ипотечной сделке. Так ли это?

Плюсы и минусы лизинга квартир для банка

квартира в лизинг

Банку жилищный лизинг привлекателен потому, что это серьезно облегчает процедуру освобождения квартиры от несостоятельного должника. В самом деле- попросить "с вещами на выход" арендатора- лизингополучателя  гораздо проще, чем собственника жилья, который взял кредит и уже оформил квартиру на себя. 

Квартира до момента последней оплаты остается в собственности лизингодателя- лизинговой кампании, а покупатель квартиры- лизингополучатель- всего лишь арендует покупаемую квартиру. При этом банк экономит кучу времени и сил в отличие от сделки кредитования жилья- когда получатель кредита оформляет квартиру на себя, рассмотрения в судах может растянутся на годы.

И даже в случае наличия у должника детей это почти никак не влияет на ход процесса- дети в случае лизинга живут в арендованной лизинговой квартире и в случае не выплат выезжают вместе с родителями. Достаточно простого расторжения договора лизинга.

При условии же ипотечного кредитования суд, с подачи органов опеки, может обязать кредитора купить детям иное жилье. Когда квартира или дом в лизинге права детей никак не нарушаются- на лизинговую квартиру у детей просто нет прав. 

Несущественным минусом для банка и лизинговой кампании является то, что они до последнего момента остаются владельцами квартиры, а это значит, что они должны оплачивать налог на недвижимость и нести прочие риски и расходы.

Плюсы и минусы лизинга квартир для покупателя

квартира в лизинг

Основным и несомненным минусом для покупателя квартиры по лизинговой схеме для покупателя является то факт, что квартира оформляется на покупателя лишь после оплаты всех платежей по лизингу. Стало быть даже побороться за квартиру, в которую уже вложены значительные суммы, он не сможет.

Так же минусом будет и количество платежей- в основной массе платить придется больше, чем при ипотечном кредитовании. То ест к сегодняшним ставкам 12.95- 13.95% плюс 1.5%.

Плюсом лизинговой схемы являются облегченный режим проведения лизинговой сделки и государственные льготы, предусмотренные при лизинговых сделках. Кроме этого не придется платить налог на лизинговую квартиру- она будет находиться на балансе лизинговой кампании.

Как оформляются квартиры в лизинг

Договорная база лизинговой сделки квартир мало чем отличается от других лизинговых операций. Основой договор здесь- между лизингополучателем и лизинговой компанией. Сопутствующим договором является договор купли-продажи между лизингодателем и продавцом квартиры или дома.

Кроме этого обычно заключается кредитный договор между лизинговой кампанией и банком.

лизинг квартиры 
  1. Банк дает кредит лизинговой кампании на покупку квартиры у продавца
  2. Лизинговая кампания покупает квартиру у продавца, продавец передает ее покупателю (лизингополучателю)
  3. Лизинговая кампания заключает с лизингопокупателем договор лизинга
  4. Страховая кампания страхует сделку

Лизинговый договор (договор аренды с правом выкупа) должен включать в себя:

договор лизинга
  1. Характеристики квартиры
  2. Срок договора
  3. Стоимость квартиры или дома
  4. Размер первоначального взноса
  5. Схему лизинговых платежей
  6. Возможность и основания досрочного расторжения
  7. Процедура возврата денег в случае расторжения договора

Нужно учесть, что регистрация проживания по адресу лизинга осуществляется по действующему законодательству.

Договор лизинга должен быть зарегистрирован у нотариуса. Практически всегда вносится первоначальный взнос- размер этого взноса обычно не менее 20% и не более 60%. 

По этому договору лизинговый платеж состоит из платы на выкуп квартиры и вознаграждения лизингодателя.

Вознаграждение лизингодателя представляет собой годовую процентную ставку. Кроме этого покупатель уплачивает все коммунальные платежи. Стоит отметить так же, что покупатель квартиры имеет право выкупить свою квартиру досрочно.

www.msknov.ru

Квартира в лизинг для физических лиц

Квартира в лизинг для физических лиц — современная альтернатива ипотеке и аренде

Жилье остается по-прежнему важным вопросом для большинства граждан Российской Федерации. И действительно, без жилья ведь никуда не денешься. На улице жить не запрещено, но является анти социальным актом, за который могут и наказать по всей юридической строгости. Да и проживает российский народ не в теплом тропическом климате.

В этой статье мы рассмотрим порядок получения квартиры в лизинг. Как может быть оформлена квартира в лизинг для физических лиц и многие другие вопросы. Так что господа, устраивайтесь удобнее, тема интересная и достаточно обширная.

Приобрести себе новое жилье могут, разве что, только состоятельные люди, которые единовременно могут заплатить за стоимость квартиры, или даже частного дома.

Но наряду с кредитами и ипотеками на недвижимость, в российской правовой форме появилось такое понятие как «лизинг недвижимости». Достаточно интересное и перспективное направление в недвижимости, которое малопонятно нашему человеку.

На первый взгляд, лизинг очень простая и прозрачная процедура кредитования жилья и составляет серьезную конкуренцию ипотечному кредитованию. Но так ли все действительно просто на самом деле?

Далее будут рассмотрены такие вопросы как отличительные черты лизинга, его преимущества перед другими формами кредитования, кто может воспользоваться данной услугой, а также подводные камни лизинга.Квартира в лизинг для физических лиц в принципе ничем не отличается от других форм лизинга, когда можно взять автомобиль, или что-то еще у «продавца». Физическое лицо, которое желает взять квартиру в лизинг вначале заключает договор и становится так называемым лизингополучателем. Квартира после подписания договора переходит в долгосрочное пользование нового, но пока еще не полного владельца. То есть пока квартира не будет полностью погашена лизингополучателем, она остается на балансе продавца, в лице которого может быть строительная компания, или агентство недвижимости. Если договор истек по сроку, но выплата лизинга не была произведена в полном объеме, то договор может быть продлен на необходимый срок. На практике же, как получается. Лизингополучатель заключает договор, допустим, на семь лет и в течение этого времени, ежемесячно выплачивает определенную сумму денег. По истечении этих семи лет, лизингополучателю предлагается просто оплатить оставшуюся сумму за квартиру и получить уже все права на недвижимость. Все казалось бы отлично, если у лизингополучателя отличная финансовая история. А если нет? А вдруг что-то случится и лизингополучатель не сможет выплачивать ежемесячные платежи, или у него не останется денег через энное количество лет, чтобы заплатить оставшуюся сумму за квартиру? Что тогда? А вот тогда и наступает самое интересное. Если вдруг денег больше нет на выплату лизинговых платежей, или даже на оплату остаточной стоимости квартиры, то лизингополучатель переходит в разряд обыкновенных арендаторов и ничего не получает. Квартира остается в собственности прежнего владельца, а все деньги, которые выплачивал лизингополучатель, «растворяются» в этой юридической норме.

Конечно, в первую очередь необходимо внимательно читать договор лизинга, где будут расписаны все нюансы. А нюансы могут заключаться в преимуществах лизинговых отношений для всех физических лиц. Так для заключения контракта, требуется куда меньше документов, чем это необходимо при заключении банковского или ипотечного кредитования. В первую очередь это относится к документам, подтверждающим финансовую самостоятельность. И понятно почему. Ведь лизингодатель в любом случае остается в выигрыше. Тем не менее, реальные финансовые возможности клиента входят в интересы лизинговых компаний.

Преимущество для физического лица в лизинге недвижимости состоит в низкой процентной ставке, которую необходимо оплачивать ежемесячно. Кроме того, первоначальный взнос также куда ниже, нежели при обыкновенном кредитовании. Находятся даже такие предложения, при которых платить взнос и вовсе не надо.

Лизингополучатель освобождается также от уплаты страховых и регистрационных платежей, которые возложены на плечи лизингодателя.

При этом в течение всего срока действия договора лизинга, ставка процента остается неизменной. Однако сумма ежемесячных платежей может меняться в ту, или иную сторону, в зависимости от платежного состояния лизингополучателя. Все это отражается в лизинговом договоре.

Оформить договор на лизинг с последующим выкупом недвижимости могут практически все физические лица в возрасте от двадцати одного до шестидесяти лет. Желательно при этом не иметь дополнительных задолженностей по банковским кредитам. Вот, пожалуй, и все требования. Разумеется, что лизингополучатель должен обладать стабильными финансовыми потоками.

Так что переедем тем, как брать в аренду жилье, то есть просто напросто снимать квартиру – подумайте. Не лучше ли ту же самую ежемесячную сумму выплачивать по договору лизинга? Ведь тогда у вас есть реальный шанс, через десять лет (стандартный срок лизинга недвижимости) иметь в своей собственности квартиру, которая только вырастет в цене. Квартира в лизинг для физических лиц – новое, но выгодное вложение средств и возможность обзавестись жильем уже сейчас.

Вконтакте

Twitter

Мой мир

Google+

Одноклассники

E-mail

petersit.ru

Покупаем квартиру в лизинг

С развитием экономических отношений, роста предложения на рынке товаров и услуг, появляются многочисленные варианты сделок между продавцом и покупателем. Не так давно появившийся способ покупки в лизинг, позволяет осуществлять ежемесячные взносы за временную аренду товара (оборудование, транспорт) в течение условленного срока, в конце данного срока покупатель выкупает товар по остаточной стоимости, которая рассчитывается с учётом износа. Стоит ли брать жилплощать в лизингДанной схемой пользуются юридические и физические лица, не обладающие необходимой суммой для покупки дорогостоящего оборудования, транспорта и т.д. Однако на рынке недвижимости данный вид купли-продажи не пользуется особой популярностью. И если юридические лица находят в лизинге ряд налоговых, финансовых юридических, преимуществ при покупке недвижимости, на рынке финансовых операций с жилой площадью конкуренцию лизингу составляет ипотека. Почему же ипотека развивается скорыми темпами, оставив способ покупки недвижимости в лизинг далеко позади? Этому феномену есть юридическое объяснение. В случае оформления ипотеки, объект недвижимости переходит к покупателю в момент первоначального взноса. При покупке в лизинг покупатель-арендатор становится владельцем недвижимости в момент окончательной выплаты всех сумм. Приятнее обладать собственным имуществом в момент подписания договора, чем откладывать мероприятие на далёкое будущее. Если вы всё-таки решитесь на оформление продажи-покупки недвижимости с правом последующего выкупа, существует два способа юридически оформить данный вид сделки. Первый случай рассматривается как смешанный тип юридических операций — наем квартиры и её купля-продажа. Предварительно оговариваются и подписываются условия аренды квартиры на период её выкупа и условия выкупа с приложением графика по выплате платежей за недвижимость.

Предварительно можно договориться, чтобы оплата за аренду шла в зачёт за выкуп. По истечению установленного срока обе стороны подают заявление о переходе имущества во владение к нанимателю (покупателю). Во втором случае оформляется договор купли-продажи с рассрочкой оплаты. Недвижимость находятся в ипотеке у продавца до момента окончательной выплаты оговоренной суммы, а права собственности на недвижимость переходят к покупателю сразу. Для того чтобы условия договора были взаимовыгодными, возможно внесение в пункты договора выплату дополнительного процента удорожания аренды, который должен быть выше уровня инфляции. Вариант без выплаты дополнительной ставки, имеет смысл использовать в практике, когда покупатель и продавец являются родственниками. В данном случае, необходимо разбить общую сумму стоимости квартиры на ежемесячные средние арендные платежи.

Существует ещё один механизм взаимодействия между покупателем и продавцом, состоящий в следующем: 50% финансовых средств на покупку квартиры имеется у покупателя, 50% предоставляет покупателю арендатор с условием проживания в данной квартире до полной выплаты всей суммы согласно разработанному графику. Таким образом, два лица объединяют свои усилия для покупки данной квартиры. По истечению арендного срока, арендатор не может претендовать на жилую площадь, и обязан освободить данную территорию проживания. Однако мнения специалистов относительно данного механизма расходятся – существует большой риск построения пирамид и возможности мошенничества.

Недвижимость — материальная ценность, которая всегда будет пользоваться спросом. Именно это и является причиной недейственности схемы продажи недвижимости в лизинг. Если бы арендодатели желали избавиться от квартир, схема лизинга обрела бы особую популярность. Главным решением жилищной проблемы на сегодняшний день остаётся ипотека!

Стоит почитать

about-realty.net

законы, порядок, права и обязанности, ответственность

Лизинговые сделки с недвижимостьюЛизинговые операции – это вид гражданско-правовой операции по приобретению квартир, занимающей промежуточное положение между ипотекой и арендой.

В данном случае, во вводной части договора определяется его предмет, которым становится своеобразный тип перехода вещных прав.

Занимая помещение, граждане уплачивают определённую договором сумму на протяжении установленного сторонами срока, без оформления купли-продажи недвижимости.

В течение обозначенного периода недвижимость принадлежит компании. Приобретатель вправе пользоваться помещением соответственно целевому назначению (см. Жилое помещение и пределы его использования). Уплачивая стоимость аренды, он вносит сумму денег, соразмерную стоимости помещения. По завершении выплат, занимаемый объект переходит в его распоряжение.

При условии расторжения договора, соответственно установленным положениям, уплаченная сумма не взыскивается, а остаётся на балансе компании, так же как и сама недвижимость.

То есть в данном случае совокупно установленные нормы гражданских отношений выступают в роли найма.

Прецедент кредитования проявляет себя только в момент внесения полной суммы установленного платежа. На этом основании поступление платежей прекращается, стороны производят взаиморасчёты путём перехода вещных прав на объект.

В настоящее время достаточно распространены такие специфические варианты приобретения недвижимости. Компании, идя навстречу своим клиентам, расширяют перечень преимуществ и привлекательных коммерческих предложений.

В их числе:

  • Выбор объекта не только из числа имеющихся в ведении организации, квартир, но и приобретение квартиры на рынке недвижимости, из числа приоритетных с точки зрения покупателя.
  • Минимальные требования к сбору и предоставлению документации, отсутствие жёстких критериев определения платёжеспособности клиента.
  • Отсутствие требований к предоставлению справки о доходах, что допускает обналичивать средства, получаемые не за счёт официальной заработной платы.

Законы о лизинге недвижимости

Определение законодательных основ, допускающих переход вещных прав к арендатору – физическому или юридическому лицу, опирается на совокупный контекст, предусматривающий соответствующие правовые прецеденты.

Специфическая базовая основа резолюций в проведении операций по лизингу, опирается на Федеральный закон РФ № 164-ФЗ.

На основании положений статьи 665 ГК РФ предусматривается гарантия передачи недвижимости со стороны компании. Соответственно требуется восполнение материальной базы организации. То есть очередной объект передаётся в пользование приобретателю, без учёта его использования последующими клиентами компании.

Специфика договора лизинга заключается в том, что выплата аренды предусматривает переход вещных прав по завершении передачи компании соразмерной суммы денежных средств, указанной в положениях договора.

В обозначенной процедуре применяются, допуская вариации и корректировки, законодательные положения главы 34 Гражданского кодекса РФ, устанавливающей базовые основания аренды имущества, в том числе – недвижимого.

Совокупность обозначенных и иных юридических нормативов определяет правила регулирования имущественных отношений на рынке недвижимости, с применением практики передачи имущества в результате долгосрочного коммерческого найма.

Объекты лизинга недвижимости

Объекты сделкиВ число обозначенных объектов сделки входят определённые виды движимого и недвижимого имущества.

По преимуществу компании предоставляют услуги по передаче:

  • торгового и производственного оборудования;
  • автотранспортные средства;
  • недвижимость.

По усмотрению лизингодателей, к числу объектов недвижимости относятся ликвидные помещения нежилого и жилого фонда, не имеющие сособственников.

Например:

  • одноквартирные и многоквартирные дома;
  • квартиры;
  • части жилых зданий.

В данном случае помещения должны заведомо относиться к помещениям или объекта жилого фонда. В противном случае – требуется переоформить таковые в жилой фонд.

Если компания работает с производственными или торговыми помещениями, она предъявляет соответствующие целевому назначению требования, по нормативам которых помещения требуется оформить как нежилые.

С комнатами или долями в квартире и т.п. компании практически не работают. Обязательное условие – передача права пользования, с последующим переоформлением, в сторону определённого субъекта.

Субъекты лизинга недвижимости

Субъекты складываются из числа физических, юридических лиц и учредителей. Каждый из таковых укладывается в сформированную структуру и играет соответствующую роль.

В целом субъективная структура предусматривает двустороннюю сделку, которая заключается между сторонами:

  • Лизингополучатель – физическое или юридическое лицо, приобретающее в наём, с перспективой переоформления, недвижимость у компании.
  • Лизингодатель – компания, приобретающая квартиру у продавца – собственника недвижимости, с последующей передачей лизингополучателю.

Другой, сопутствующий имущественный договор составляется между сторонами:

  • собственником имущества;
  • лизинговой компанией.

По преимуществу, при потребности в финансировании покупки, составляется кредитный договор, в котором участвуют субъекты сделки:

  • Поставщик услуг, приобретающий квартиру у собственника, для своего клиента.
  • Банк, инвестирующий деятельность лизингодателя, оформляя кредит на приобретение квартиры или иного помещения.
  • Следующим сопутствующим документом становится договор имущественного страхования объекта.

Порядок лизинга недвижимости

Для проведения имущественной сделки требуется соблюдать положения, установленные договором перехода прав на недвижимость.

Этапы и параметры таковой состоят из нижеследующего:

  • Клиенту предлагаются объекты, находящиеся в распоряжении компании. При условии отказа от представленных вариантов, допускается сделать самостоятельный выбор на рынке недвижимости.
  • Выбрав объект, клиент представляет лизингодателю документацию от собственника.
  • После одобрения выбора, данная документация передаётся в банк для одобрения сделки и получения кредита (при необходимости).
  • Поставщик услуг составляет договор имущественной сделки с собственником, приобретая её за счёт полученного в банке кредита или собственных денежных средств.
  • Приобретённая имущество передаётся клиенту в аренду, при условии переоформления после соответствующего срока уплаты денежных средств за использование помещения.
  • Вложенные лизингополучателем денежные средства рассматриваются как оплата аренды, с одновременным зачислением на счёт приобретения.
  • Оформление документации требует регистрации в Росреестре. Обязательно подлежит страхованию.
При оформлении сделки, лизингополучатель выплачивает первый взнос, в размере 20-60% установленной стоимости квартиры.

Дальнейшие суммы взимаются частями, по преимуществу в виде ежемесячных платежей. Каждый ежемесячный платёж состоит из совокупной суммы средств, уплачиваемых в счёт аренды и в счёт вознаграждения компании, предоставившей услугу.

Виды лизинга недвижимости

Операции, связанные с приобретением недвижимости отличаются от приобретения движимого имущества. Эти различия рассматриваются в качестве главных классификаторов операций лизинга.

В то же время, среди операций с недвижимостью, выявляются иные разновидности сделок, в числе которых:

  • оперативный и возвратный лизинг;
  • прямой и косвенный;
  • с полным и частичным оказанием услуг;
  • внутренний и внешний;
  • льготный и с отсутствием льгот;
  • денежный (финансовый) и компенсационный;
  • нормативный, срочный и возобновляемый.

Перечисленные виды классификаций опираются на те или иные нормативные и юридические основания, требующие различения гражданских условий совершения операции.

Оперативный вид предусматривает выбор недвижимости компанией, с точки зрения рентабельности таковых.

Приобретённые объекты предлагаются получателю услуг. Возвратный лизинг допускает так же участие собственника имущества в процедуре.

Собственник не передаёт своих полномочий на владение помещением, а передаёт лишь право аренды компании, получая арендную плату в собственное пользование. Лизингодатель в этом случае довольствуется только суммой вознаграждения за предоставление услуг.

Прямой и косвенный вид различаются по степени непосредственного участия сторон в сделке. Прямой предусматривает непосредственную передачу объекта от собственника, при косвенном – компания выступает в роли посредника. Пакет оказания услуг лизинга допускает различного перечня, что указывается в договоре, составленном сторонами.

Если компания не планирует предоставлять те или иные традиционно предоставляемые услуги – данное условие фиксируется отдельным подпунктом. То же касается льгот, при наличии которых в договоре прописываются условия и объёмы их предоставления.

Если одна из сторон, в том числе – при заключении сопутствующего договора, не является резидентом РФ, операция лизинга относится к категории внешних сделок. Так же данный статус вменяется сделке, если приобретается недвижимость, расположенная за пределами государства.

Главные различия операций базируются на виде финансового взаимодействия, а так же – различаются срочностью исполнения договора.

В вопросах о недвижимости лизинговые операции рассматриваются как финансовые. То есть, таковые не допускают иного расчёта с лизингодателем, кроме денежного.

В отношении к срокам исполнения передачи объекта, сделки с недвижимостью предусматривают долгосрочное исполнение.

Иногда периоды аренды квартир приравниваются к срокам обременения квартир залогом, при покупке таковых в ипотеку. В этом случае допускается возврат объекта по истечении соответствующего срока или выкуп по сниженной стоимости с учётом амортизации. А так же – возврат объекта собственнику, в лице которого может выступать его владелец или компания – поставщик услуг.

Права и ответственность при лизинге недвижимости

Права и ответственность сторонДанные гражданские отношения обеспечиваются условием договора, в зависимости от специфики и вида сделки. Здесь устанавливаются позиции лизингодателя, который передаёт в аренду недвижимость, которой получатель объекта вправе пользоваться по целевому назначению.

Иногда прописываются условия передачи помещения в сублизинг – своего рода субаренду торговых (промышленных) площадей или поднаём жилого помещения.

Так как услуга предоставляется возмездно, прописываются права лизингодателя на получения арендной платы и компенсацию услуг в денежной, а при соответствующих условиях – в иной форме. Обязательно указывается фиксированная сумма в рублях – цифрами и прописью.

При отсутствии фиксированной суммы возмещения сделки, стороны вносят отдельный подпункт о проведении взаиморасчётов, с указанием периодов снижения (повышения) процентной ставки или уплачиваемой арендатором суммы.

Ответственность сторон опирается на сроки и условия передачи объекта и уплаты денежных средств. В данном положении допускается внесение подпункта о не исполнении установленных сроков, за что допускается взимание денежных штрафов или назначение иных санкций по усмотрению сторон.

В данном контексте целесообразно сформулировать положение о действии сторон в обстоятельствах форс-мажора. Здесь указывается срок оповещения контрагента о возникновении таковых. При этом учитывается, что к данным обстоятельствам не относятся всевозможные препятствия, которые требовалось предусмотреть до момента заключения договора.

Положения о правах и ответственности сторон занимают главное место при заключении сделки. На его основании регулируется взаимодействие контрагентов. Возникновение спорных вопросов, которые передаются на рассмотрение в суд, в том числе – при расторжении договора и взыскании неустойки, находят решение только в положениях обозначенного пункта.

Обязательства при лизинге недвижимости

Контрагенты исполняют вменённые на основании договора обязательства. Мотивация исполнения таковых допускает взыскания штрафных санкций и пени, в случае нарушения условия их исполнения.

Существенные условия допускают расторжения контракта, как по взаимному согласию, так и в судебном порядке (ст.450 ГК РФ).

В таких случаях лизингополучатели вправе взыскать с контрагента уплаченную в качестве первого взноса сумму денежных средств. В определённых ситуациях – претендовать на получение компенсации в виде процентов от уплаченной суммы (10-12%) на основании незаконного использования переданных компании денежных средств.

Организация вправе обеспечить исполнение обязательств клиентом, а при не исполнении таковых – расторгнуть договор, юридическим последствием чего станет выселение лизингополучателя и членов его семьи с занимаемой жилплощади.

Выселение производится без сопутствующих затруднений, так как клиент использует занимаемое помещение в роли нанимателя, без перехода имущественных прав на недвижимость до момента проведения взаиморасчётов с компанией.

Обращение в опекунский совет при наличии малолетних детей и иных иждивенцев, в том числе – инвалидов, не возымеет должного воздействия на учредителя. Юридические нюансы данной операции опираются на условия аренды, что допускает изъятие помещения из оборота использования недобросовестным нанимателем.

Кроме обозначенного, в обязанность лиц, занимающих жилплощадь, входит уплата по счетам за коммунальные услуги и квартплата. Налоги уплачивает собственник имущества – компания или владелец квартиры.

То же касается страховых рисков, которые могут сопутствовать гибели объекта недвижимости. За исключением случаев, когда гибель объекта или его существенное ухудшение возникает по вине лизингополучателя.

myestate.club


Смотрите также