Аренда коммерческого помещения в Москве. Аренда помещения


Аренда коммерческой недвижимости — как снять или сдать помещение

Где можно взять в аренду торговое нежилое помещение или склад? Как арендовать торговую площадь под магазин? Как правильно сдать в аренду коммерческую недвижимость?

Привет всем, кто заглянул на сайт популярного интернет журнала «ХитёрБобёр»! С вами эксперт — Денис Кудерин.

Тема сегодняшнего разговора – аренда коммерческой недвижимости. Статья будет полезна бизнесменам, владельцам нежилых помещений и всем тем, кого интересуют актуальные финансовые вопросы.

В конце статьи вас ждёт обзор самых надёжных российских риэлторских компаний, оказывающих посреднические услуги при аренде объектов для коммерции.

Итак, начинаем!

Аренда коммерческой недвижимости

1. Для чего арендовать коммерческую недвижимость?

Успешная предпринимательская деятельность во многом зависит от удачно выбранного помещения для ведения дел. В особенной степени это касается торговли и сферы услуг. Уютный, хорошо оборудованный магазин в оживленной части города сам по себе притягивает покупателей.

То же самое можно сказать об офисах. У каждой уважающей себя компании должно быть добротное помещение для работы и приёма посетителей. Даже если вы реализуете товар через интернет-магазин, вам нужно место для комплектации и выдачи заказов, а также решения спорных вопросов с покупателями.

Не каждый бизнесмен, особенно начинающий, может позволить себе покупку нежилого помещения. В таких случаях на помощь приходит аренда коммерческой недвижимости.

Перечислим все преимущества аренды:

  • относительно невысокие финансовые затраты;
  • более простая в сравнении с покупкой процедура оформления документации;
  • возможность в любой момент сменить арендодателя и переехать в другое здание;
  • большой выбор объектов недвижимости, особенно в мегаполисах.

Обратный процесс – сдача помещений в аренду – тоже имеет немало плюсов. Прежде всего, это надёжный источник пассивного дохода. Приобретение в собственность коммерческих площадей (торговых, офисных, индустриальных и прочих) – удачный вариант инвестирования средств.

Пока существует частный бизнес, его представители будут постоянно нуждаться в помещениях для ведения дел, а значит, владельцы недвижимости будут иметь стабильную прибыль без особых трудозатрат.

Поиск подходящего помещения для бизнеса – мероприятие хлопотное. Наиболее быстрый и надёжный способ найти объект – это воспользоваться услугами профессиональных посредников.

О том, как работают современные агентства недвижимости, на нашем сайте есть подробная статья.

2. Как снять коммерческую недвижимость – 5 полезных советов

Арендуя коммерческие объекты, нужно максимально внимательно подходить к их выбору. От параметров и функциональных характеристик помещения зависит, как скоро вы сможете начать предпринимательскую деятельность, и будет ли объект полностью соответствовать целям вашего бизнеса.

Для начала определитесь, как вы будете искать подходящее помещение – самостоятельно или с помощью агентства. Первый способ предполагает наличие неограниченного запаса свободного времени и связан с разнообразными рисками. Второй вариант более безопасен и надёжен.

Дополнительные сведения на тему работы с посредниками вы найдёте в статье «Риэлторские агентства».

Экспертные советы помогут избежать типичных ошибок арендаторов.

Совет 1. Внимательно изучайте вытяжку и вентиляционные системы

В помещении будете трудиться вы сами или ваши работники, поэтому наличие исправных вентиляционных систем – пункт наиважнейший. Отсутствие мощной и автономной вентиляции в здании – реальное препятствие для нормальной работы кафе, ресторана, продуктового магазина.

Продукты питания надо хранить в соответствующих условиях, а посетителей и продавцов не должны беспокоить посторонние запахи. Больше того, санитарные службы просто не разрешат вам использовать объект под предприятие общепита или продуктовый магазин, если в нём имеется только общедомовая вентиляция.

Совет 2. Заострите внимание на погрузочно-разгрузочных зонах

Удобная зона для погрузки-выгрузки товаров – ещё один ключевой момент для владельцев кафе, ресторанов, столовых и магазинов.

Удобная зона погрузки

Важно, чтобы участок, на котором будут проводиться погрузочно-разгрузочные работы, не выходил во внутренний двор жилого дома или на проезжую часть. Будете мешать жильцам или автомобилистам, вас замучают жалобами.

Совет 3. Оцените электрические мощности

Вопрос полноценного электроснабжения особенно актуален для арендаторов, чей бизнес сопряжен с использованием энергозатратного оборудования – холодильников, электропечей, станков и т.д.

Проследите, чтобы электрические кабели в помещении были достаточно ёмкими, чтобы обеспечить нужды предприятия в полном объёме.

Совет 4. Внимательно ознакомьтесь с условиями договора

Прежде чем ставить свой автограф на договоре аренды, внимательно ознакомьтесь с условиями, на которых заключаете сделку.

В договоре обязательно должны быть следующие пункты:

  • сроки аренды, стоимость и способ оплаты;
  • если помещение сдаётся с оборудованием, то обязательно составляется опись имущества;
  • ответственность сторон за нарушение договора;
  • условия расторжения соглашения.

Расходы на коммунальные платежи, вывоз мусора, содержание противопожарной системы и охранной сигнализации берет на себя, как правило, арендатор. Однако арендодатель оплачивает при необходимости капитальный ремонт, включая замену сантехнических коммуникаций и электропроводки при выходе оных из строя.

Заранее обсудите с арендодателем вопрос страхования имущества – будет ли составлен такой договор, и если нет, решите, кто возьмёт на себя оплату убытков в случае непредвиденных ситуаций.

Читайте материал по смежной теме «Купить коммерческую недвижимость».

Совет 5. Проверяйте документы на собственность

В обязательном порядке стоит проверить правоустанавливающие документы владельца – договор купли-продажи, выписку из Государственного Реестра на право владения.

Удостоверьтесь, действительно ли помещение принадлежит лицу, которое вам его сдаёт. В противном случае в один прекрасный момент объявится настоящий хозяин объекта с соответствующими полномочиями. Важно также, чтобы помещение не состояло в залоге, не было арестовано за долги, не имело прочих обременений.

Человеку, далёкому от тонкостей жилищного права, стоит воспользоваться профессиональной помощью при аренде или покупке нежилых помещений. Например, можно прояснить для себя все неясные моменты на сайте Правовед – ресурсе, на котором работают специалисты всех направлений юриспруденции.

 

Задать свой вопрос можно даже без регистрации, прямо на главной странице. Юридически корректный и грамотный ответ вы получите уже через несколько минут, причем совершенно бесплатно. Если ваша проблема нуждается в углубленном изучении, потребуется оплатить услуги профессионалов, но размер гонорара вы вправе установить самостоятельно.

Сайт Правовед.ру – это квалифицированное и быстрое решение любых правовых вопросов.

3. Как сдать в аренду коммерческую недвижимость – пошаговая инструкция для новичков

У вас есть склад, торговое помещение, офис в центре города или иная нежилая недвижимость, которая простаивает без дела и требует постоянных расходов на содержание? Хватит терять деньги, пора их получать. Сдайте в аренду коммерческое помещение и имейте ежемесячный стабильный доход.

Сдача в аренду нежилого объекта – мероприятие относительно несложное. Процедура регулируется статьёй №34 Гражданского Кодекса РФ. Самое главное в этом процессе – заключить с арендатором грамотный договор аренды.

Чтобы провернуть операцию быстро и с выгодой, следуйте нашему пошаговому руководству.

Шаг 1. Выбираем риэлторское агентство

Если вы решили работать через посредника, нужно выбрать для начала риэлторское агентство. Изучите предложения в интернете, специальных изданиях, расспросите коллег и знакомых – нет ли у них опыта работы с надёжными профессиональными компаниями.

Обращайте внимание на три параметра – опыт работы на рынке коммерческой недвижимости, репутацию, наличие обширной базы данных.

Подробнее о принципах выбора агентства читайте в публикации «Услуги риэлтора».

Шаг 2. Определяем размер арендной платы

Чтобы выяснить оптимальную цену арендной платы, воспользуйтесь одним из двух вариантов. Первый – лично просмотрите базы данных вашего города и определите примерный диапазон цен за аренду похожих помещений. Второй – делегируйте эту задачу риэлтору.

Кстати, помимо агентств недвижимости, посреднические услуги оказывают частные маклеры. Они обычно берут на 25-50% меньше за свою работу, чем компании. Однако частных специалистов, работающих с нежилой недвижимостью, даже крупных города – единицы.

Подробнее о преимуществах частного риэлтора – в соответствующей публикации на сайте.

На стоимость аренды влияет несколько факторов:

  • площадь и состояние помещение;
  • удалённость от центра города;
  • близость транспортных развязок;
  • общая ситуация на рынке коммерческой недвижимости в вашем регионе.

Хотите сдать объект быстро и без хлопот, просто немного снизьте цену.

Шаг 3. Ищем арендатора

Если за вас работает посредник, то все хлопоты по поиску арендатора лягут на его плечи. Агент сам организует рекламную компанию или воспользуется личными каналами поиска клиентов. Можно немного помочь риэлтору – например, самостоятельно поместить баннер на здании или на окнах помещения.

О том, как выгодно продать коммерческую недвижимость, на сайте есть специальная публикация.

Шаг 4. Подготавливаем документы

Если вы сотрудничаете с профессионалом, «бумажный» аспект мероприятия он тоже возьмёт на себя. Риэлторам известны все тонкости работы с документами: они подготовят их гораздо быстрее и качественнее.

Как подготовить документы

Если же вы выбрали самостоятельный путь, то на этом этапе всё равно придётся воспользоваться профессиональной помощью. А найти её можно на уже упомянутом выше сайте Правовед. Здесь постоянно работает около 700 квалифицированных юристов, в том числе специалистов по жилищному праву.

Для удобства пользователей по каждой отрасли права созданы отдельные разделы. Выберите нужный вам и воспользуйтесь бесплатной или платной поддержкой юристов и адвокатов. Задать свой вопрос можно прямо сейчас – ресурс Правовед.ру работает в круглосуточном режиме.

Шаг 5. Заключаем договор аренды

Финальный этап операции – заключение договора аренды. Профессиональный риэлтор составит этот документ самостоятельно согласно установленной форме.

Вам останется лишь проверить соглашение на наличие обязательных пунктов. О них мы уже говорили в предыдущем разделе: неважно арендатор вы или арендодатель, согласие с условиями и правилами должно быть обоюдным.

4. Как найти арендаторов коммерческой недвижимости – 4 проверенных способа

Несколько подсказок тем, кто занимается сдачей объектов внаём впервые и абсолютно не в курсе, где ему искать арендаторов.

Способ 1. Через Интернет

Если вы владеете компьютером на уровне рядового пользователя, ищите арендаторов через интернет – на сайтах бесплатных объявлений и специализированных ресурсах.

Достаточно ввести в поисковую строку: сниму/сдам офис (торговое помещение, склад, мастерскую), и вы найдёте сотни желающих в своём городе арендовать вашу недвижимость.

Способ 2. С помощью объявлений в газетах и журналах

Несмотря на всеобщий переход на цифровой формат, люди продолжают читать бумажные газеты и журналы.

Находить потенциальных клиентов можно по объявлениям в печатных изданиях. Иногда такие объявления публикуют сами агентства недвижимости, если испытывают острую нужду в аренде нежилых помещений.

Способ 3. Среди друзей и знакомых

Хороший способ для тех, у кого широкий круг общения. Если вы опытный предприниматель, у вас наверняка есть знакомые, которые хотят либо самостоятельно снять нежилую площадь, либо знают людей, желающих арендовать недвижимость для деловых нужд.

Приятно иметь дело с арендатором, которого ты знаешь лично, но не забывайте и о том, что дружба дружбой, а договор надо составлять по всем правилам.

Способ 4. С помощью агентств недвижимости

Каждое риэлторское агентство, даже сугубо локальное, имеет собственную базу данных, в которую внесены потенциальные арендаторы, покупатели и продавцы. Просто поставьте задачу поиска перед своим агентом и ждите результатов.

В таблице наглядно представлены преимущества и перспективы всех 4 способов поиска арендаторов:

Больше информации по этой теме – в статье «Управление недвижимостью».

5. Если вы сдаёте коммерческую недвижимость – 3 главных риска для арендодателя

Каждый арендодатель беспокоится за состояние своего объекта и желает получать прибыль от аренды, а не убытки.

Перечислим основные риски владельцев коммерческой недвижимости и подскажем, как их избежать.

Риск 1. Использование помещения не по назначению

В каждом грамотно составленном договоре аренды указано, с какой целью и как будет эксплуатироваться сданное внаём помещение. Это касается и оборудования, которое вы сдаёте вместе с арендой.

Если арендатор обещал использовать помещение под склад, а устроил в нём магазин розничной торговли, вы вправе оштрафовать его или расторгнуть соглашение без возврата стоимости аренды.

Риск 2. Повреждение или пропажа имущества

Вы сдали объект и оборудование добропорядочному, как вам казалось, гражданину, а он, выражаясь дипломатическим языком, ваших ожиданий не оправдал. А именно – довёл помещение до состояния разрухи, поломал оборудование, выкрутил лампочки и вообще, повёл себя по-свински.

Собственник в таких случаях вправе потребовать возмещения ущерба в полном объёме. Причём должны быть возмещены не только затраты на ремонт, но и рыночная стоимость испорченного оборудования.

Ответственность не предусмотрена, если объект и имущество пострадали в результате непредвиденных обстоятельств – например, от пожара или наводнения.

Риск 3. Отказ арендатора вносить ежемесячную плату

Неаккуратных плательщиков надо наказывать рублём. Однако это возможно, опять же, если договор аренды составлен по всем правилам. То есть в документе должны быть четко оговорены сроки и размер ежемесячных выплат.

6. Если вы снимаете коммерческую недвижимость – 3 главных риска для арендатора

Арендатор тоже может пострадать в результате противоправных или несанкционированных действий арендодателя.

Риск 1. Аренда помещения, на которое у «арендодателя» нет законных прав

Если вам сдаст помещение человек, у которого нет на объект законных прав собственника, договор будет считаться недействительным. Чтобы этого избежать, требуйте предъявления правоустанавливающих документов.

Можно самостоятельно получить выписку из Росреестра, обратившись в Многофункциональный центр. Услуга платная, но зато вы будете достоверно знать, «кто в доме хозяин».

Риск 2. Смена замков в помещении сразу после внесения предоплаты

Да, такие ситуации ещё встречаются в природе. Вы подписываете договор, вносите предоплату, получаете из рук в руки ключи, а когда желаете въехать в помещение со своим имуществом, выясняется, что замки сменили, а «владельцев» и след простыл.

Обращайтесь в полицию

Выход в такой ситуации только один – обратиться в полицию и возбудить по факту мошенничества уголовное дело.

Риск 3. Субаренда

Здесь лучше всего разъяснить суть на простом примере.

Пример

Арендатор Андрей, начинающий предприниматель, снял на год помещение под магазин, уплатив за полгода вперёд. При этом проверку правоустанавливающих документов бизнесмен не проводил, понадеявшись на честность арендодателя.

Через месяц успешной торговли в магазине объявился настоящий хозяин с полным набором подлинных документов. Он вежливо попросил арендатора съехать с занимаемой площади. Андрей попытался найти субарендатора, чтобы хотя бы вернуть свои деньги, уплаченные вперёд, но ни на звонки, ни на СМС предприимчивый посредник так и не дал ответа.

Вывод: имейте дело напрямую с владельцем. По крайней мере, он должен быть в курсе всех манипуляций, которые происходят с его имуществом.

7. Профессиональная помощь для арендаторов и арендодателей – обзор ТОП-3 агентства недвижимости

Поиск квалифицированного посредника – дело многотрудное. Чтобы помочь читателям, мы составили обзор самых надёжных компаний России, работающих с коммерческой недвижимостью.

1) Агентство.net

Агентство netУправляющее агентство недвижимости. Поможет арендодателям и арендаторам сдать и снять: офис, торговую площадь, цех, склад, особняк и любой другой объект коммерческой недвижимости. В штате компании – только опытные и квалифицированные юристы и риэлторы.

Существенный плюс фирмы – профессиональный подход, наличие детально проработанного сайта, разработка индивидуальной стратегии для каждого клиента конторы. Нет таких услуг, касающихся недвижимости, которые специалисты компании не могли бы оказать пользователям.

2) Респект

РеспектКоммерческая недвижимость в Москве и области – основная специализация компании. «Респект» работает на рынке с 2004 года. Своей целью агентство изначально поставило обеспечение клиентов самым широким спектром услуг, связанных с арендой, покупкой и продажей недвижимости.

Фирма имеет несколько представительств в столице. В своей работе использует передовые информационные технологии и программное обеспечение собственной разработки. Имеет одну из самых обширных баз данных в Москве.

На сайте есть открытый онлайн каталог объектов недвижимости. Гарантирует клиентам правовую поддержку, консультирует по всем вопросам, связанным с недвижимостью.

3) Ренталком

РенталкомАгентство работает на рынке московской недвижимости больше 10 лет. Коммерческие объекты – основной профиль компании. Содействует в аренде, продаже и покупке офисов, торговых точек, складов, производственных помещений, крупных объектов индустриальной недвижимости.

Сотрудники «Ренталком» отлично разбираются в юридических и финансовых аспектах сделок и успешно применяют свои знания на практике. Другие плюсы сотрудничества с агентством – оперативность, низкие тарифы, собственная база данных, в которую включены нежилые объекты Москвы и Подмосковья.

Рекомендуем к просмотру интересный ролик по теме аренды и покупке коммерческой недвижимости.

8. Заключение

Подведём итоги. Аренда коммерческой недвижимости – дело выгодное и зачастую необходимое для владельцев недвижимости или бизнеса.

В таких операциях целесообразно обращаться за помощью к профессиональным посредникам – они сэкономят ваше время и помогут найти наиболее выгодные варианты.

Желаем нашим читателям успеха в любых сделках с недвижимостью! Будем рады, если вы оцените и прокомментируете статью. До новых встреч!

Оцените статью: Поделитесь с друзьями!

hiterbober.ru

Аренда нежилых помещений в Москве и Московской области. Снять помещение в аренду от собственника в Москве! Лучшие объявления об аренде коммерческих помещений.

Показать рекламные предложения

Показать рекламные предложения

26

Расширенный поиск Время до метро

Неважно5 минут10 минут15 минут20 минут25 минут30 минут35 минут40 минут45 минут50 минут55 минутпешкомтранспортом

Время до ж/д

Неважно5 минут10 минут15 минут20 минут25 минут30 минут35 минут40 минут45 минут50 минут55 минутпешкомтранспортом

Расстояние до МКАД Площадь здания Площадь участка Тип участка

ЛюбойКоттеджный поселокСвободная застройка

Тип дома

НеважноБлочныйДеревянныйКирпичныйКирпично-монолитныйМонолитныйПанельный

Класс дома

НеважноЭкономКомфортБизнесПремиум

Тип здания

НеважноМонолитно-кирпичныйМонолитныйПанельныйКирпичный

Тип офиса

Любой типБизнес центрОфисное зданиеОсобнякСовременный особнякСтаринный реконструированный особнякБанковское помещениеБанковское зданиеТоргово-офисный комплексОфисно-жилой комплексАдминистративное зданиеТоргово-развлекательный центрБизнес-паркОфисно-складской комплексМногофункциональный комплексЖилой домОтдельно стоящее строениеМини-офисЛофт-офисРабочее место

Тип склада

Любой типСовременный складской комплексСовременный офисно-складской комплексВстроенное складское помещениеПерепрофилированное складское помещениеСкладТеплый складНебольшой складC пандусомХолодный склад

Высота потолков Тип планировки

Любой типСвободная планировкаКабинетная планировкаОткрытая планировкаСмешанная планировкаКоридорно-кабинетная

Отопление

НеважноЛичноеЦентральноеНет

Водоснабжение

НеважноОбщая скважинаАртезианская скважинаЦентральный водопроводНет

Газ

НеважноМагистральныйГазовые баллоныНет

Канализация

НеважноЦентральнаяБиоочистные сооруженияВне домаСептик

Ремонт

НеважноЕвроремонтРемонтБез ремонта

Мебель

НеважноНетМеблированаЧастично

Окна выходят

НеважноНа улицуВо дворНа две стороныНа три стороныНа четыре стороныПанорамный

Санузел

НеважноСовмещенныйРаздельныйРаздельный и совмещенный

Цена за м/место Количество м/мест Тип парковки

НеважноПодземнаяНаземная охраняемаяНеохраняемаяОтдельная многоуровневая

www.realestate.ru

Аренда коммерческого помещения в Москве

На рынке предлагается аренда коммерческих помещений различных типов — офисы, склады, торговые площади и пр. Снять помещение в аренду в Москве можно в бизнес-центре, ТОЦ, особняке или жилом здании.

Имеется возможность арендовать помещение в любом районе столице, при этом его стоимость будет зависеть от размера, удаленности объекта от центра города, наличия охраны, парковки и удобного подъезда.

Аренда помещения свободного назначения (ПСН)

Одной из самых востребованных услуг современного рынка недвижимости является сдача в аренду помещений свободного назначения, использование которых ничем не ограничено. Услуга популярна благодаря тому, что предоставляет для арендатора широкие возможности. Один и тот же объект может использоваться для размещения:

  • офиса;
  • магазина;
  • салона красоты;
  • кафе;
  • медицинского центра и др.

Помещения свободного назначения оснащены необходимыми инженерными коммуникациями: связью, водоснабжением, электричеством и отоплением, могут относиться к различным категориям. Они часто располагаются на первых этажах многоквартирных домов, как правило, оснащены санузлом и отдельным входом, что на рынке аренды делает их полноценными объектами.

Преимущества аренды помещения

За время своей работы в сфере недвижимости «Випаренда» зарекомендовала себя как надежная компания. Мы предлагаем на выгодных условиях услуги по подбору и аренде офисных, складских и торговых помещений от собственника. В нашей базе данных присутствует также множество предложений, аренда которых имеет ряд преимуществ:

  • возможность снять помещение свободного назначения для любых целей;
  • экономическая выгода аренды помещения в торговом центре, БЦ и т.д;
  • возможность менять род деятельности.

Помещение свободного назначения можно недорого арендовать для любых нужд, при необходимости оно может быть разбито на рабочие участки с учетом специфики предприятия. Мы поможем вам грамотно подобрать и оформить в аренду помещение по демократичной цене.

viparenda.ru

Аренда помещения | Помещения в аренду в Москве от собственника

Помещения в аренду

Поиск помещения для офиса и развития бизнеса в столице, где много конкурентов – проблема для многих предпринимателей. Конечно, можно купить недвижимость, но не всегда есть возможность изъять из оборота такую большую сумму, да и неизвестно, как будет развиваться бизнес дальше. Гораздо выгоднее снять в Москве помещение в аренду от собственника, что и предлагает компания «Иткол».

Почему выгодно арендовать недвижимость от собственника

  1. 1. Наличие полной информации о помещении, таких подробностей, о которых может знать лишь владелец.
  2. 2. Собственник действует напрямую, потому отсутствует комиссионный сбор, который выплачивается, если аренда нежилых коммерческих помещений производится через посредника. Арендатор экономит приличную сумму.
  3. 3. В аренде помещения заинтересован и сам собственник, потому готов идти на уступки по поводу стоимости.
  4. 4. Ремонт недвижимости (основной и текущий) производится непосредственно владельцем, если виновник поломок не арендатор.
  5. 5. В договоре аренды обязательно прописывается возможность форс-мажорных обстоятельств и все особенности этого пункта можно также согласовать с хозяином, тогда как риелтор не может обсуждать этот раздел договора без предварительного согласия владельца.

 

Что предлагает наша компания

  • 1. В каталоге представлен большой ассортимент помещений различного предназначения в любых районах города.
  • 2. У нас производится сдача в аренду нежилого помещения для мероприятий, под офис, магазины, склады и пр.
  • 3. В обязательном порядке составляется договор, следуя букве закона. В нем прописываются все права и обязанности, как собственника помещения, так и арендатора.
  • 4. Все объекты полностью подготовлены к эксплуатации, в наличии необходимые коммуникации, включая интернет и стационарный телефон.
  • 5. Индивидуальный подход. На каждый запрос потенциального клиента подыскивается несколько вариантов, в соответствии с его требованиями и пожеланиями. Так, для создания предприятия предлагается аренда промышленных помещений с высокими потолками, располагающихся поблизости от трассы и с наличием удобных подъездных путей.
  • 6. Мы оказываем помощь при переезде.
  • 7. Обеспечивается круглосуточная охрана.
  • 8. Доступные цены.

Сотрудничество с нашей компанией дает возможность желающим арендовать помещение на наиболее выгодных условиях. Поиск предложений и оформление сделки займет минимум времени. Звоните! Мы готовы оказать помощь в любое удобное для вас время!

www.itcol.ru

Аренда нежилого помещения: правила аренды

Аренда нежилого помещения для ведения бизнеса, имеет ряд своих, специфических особенностей. Естественно, что таким типом аренды заинтересованы, в первую очередь индивидуальные предприниматели.  Всем тем, кто желает организовать свой бизнес, и снять для этого помещение, необходимо знать некоторые правила аренды нежилого помещения, а так же обязательные пункты, которые непременно должны быть включены в договор аренды -  обо все этом мы и поговорим ниже.

Понятие договора аренды. Основные положения

Начнем разговор с определения договора аренды нежилого помещения – договором аренды нежилого помещения является договор, по которому одна сторона (арендодатель), обязуется предоставить другой стороне (арендатору) нежилое помещение за плату во временное владение и пользование. Поскольку, мы говорим об аренде нежилых помещений, то можно утверждать, что в данной ситуации, обе стороны договора (или как минимум одна – арендатор) являются юридическими лицами (ИП). Аренда нежилого помещения процедура чрезвычайно серьезная и подходить к ней следует максимально ответственно. Естественно, что отношения по найму нежилого помещения непременно должны оформляться письменным договором, к которому имеет смысл приложить технический паспорт помещения, чтобы впоследствии между сторонами не возникало разногласий по поводу того, что помещение было каким-либо образом изменено. Кроме того, договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок более чем 1 год, в соответствии со ст.ст. 609 и 651 ГК РФ, подлежит государственной регистрации в органах регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Целесообразно будет сразу же указать на пакет документов, необходимых для регистрации данного договора:-квитанция об оплате регистрации

-договор аренды нежилого помещения (в двух экземплярах + подлинник)

-план (паспорт) объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера

После регистрации договора, сторонам выдается свидетельство о государственно регистрации сделки. 

Возвращаясь к разговору непосредственно о договоре аренды нежилого помещения, хотелось бы указать на то, что в нем обязательно должны быть тщательным образом оговорены следующие моменты:

-предмет договора – то есть, то помещение, которое передается в аренду. Помимо того, что к договору должны прилагаться технические документы помещения, в самом соглашении необходимо указать его данные, позволяющие идентифицировать помещение – адрес, этаж, площадь, его регистрационные данные в ЕГРП и т.д. Так же необходимо указать цель использования данного помещения.

-правом сдавать помещение в аренду обладает только собственник. В договоре четко должно быть прописано, кто является собственников данного помещения, данная информация должна подтверждаться выпиской из Единого Государственного реестра прав (ЕГРП), а также технической документацией БТИ.

-при заключении договора субаренды (когда арендодатель по данной сделке с помещением, владеет им как арендатор по другой сделке), необходимо приложение первоначального договора аренды, в котором должно быть указано, что заключение договоров субаренды, в отношении данного помещения, разрешено. 

-срок, на который заключен договор. По закону, если срок аренды не установлен в договоре, то он считается заключенным на неопределенный срок. Однако, следует учитывать, что договоры аренды сроком до 1 года не нуждаются в государственной регистрации, а для договоров свыше 1 года – государственная регистрация необходима. 

-в заключаемом договоре аренды целесообразно оговорить моменты, касающиеся права арендатора заключать сделки субаренды, перенайма, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. -выступающее со стороны арендодателя лицо, должно подтвердить, что имеет право заключать договор аренды, путем приложения к данному договору соответствующих документов, подтверждающих, что оно уполномочено совершать такие сделки (приказ, доверенность и т.д.)

-поскольку договор аренды является возмездным, в нем обязательно должны быть оговорены условия оплаты арендованного имущества. Арендная плата (с указанием – за конкретное помещение или за единицу площади) может вноситься разными способами (ст.614 ГК РФ)– в твердой денежной сумме,  в процентах от дохода от предпринимательской деятельности, в виде предоставления арендатором определенных услуг, передаче арендатором арендодателю какой-либо вещи в собственность или в аренду, несение арендатором затрат на содержание (улучшение) помещения (например, ремонт). Таким образом, условие об арендной плате должно быть тщательным образом описано в договоре, а так же, должны быть указаны сроки внесения платежей. Кроме того, необходимо оговорить моменты оплаты за места общего пользования - коридоры, лестничные площадки и т.д., особенно если арендуется помещение не в отдельно стоящем здании. Важно указать вносится ли плата за них в арендную плату или нет, каким образом, и какова их стоимость Изменения в размере арендной платы, по общему правилу, устанавливаются по соглашению сторон (не чаще одного раза в год) и подлежат обязательному внесению в основной договор. 

-помимо этого в договоре желательно уточнить, за что, помимо арендной платы, должен платить арендатор, чтобы поддерживать помещение в надлежащем состоянии – коммунальные платежи, НДС, связь, парковочные места и т.д. Данные платежи так же могут быть включены в арендную плату, но, в этом случае, такое положение о платежах должно быть четко оговорено в договоре. 

-права третьих лиц на сдаваемое помещение не прекращаются при сдаче помещения в аренду (ст.613 ГК РФ). В связи с этим, арендодатель обязан указать в договоре аренды на наличие прав третьих лиц, если таковые есть. В противном случае, арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.

-вопросы капитального и текущего ремонта помещения (ст.616 ГК РФ). Арендодатель, как правило, обязан производить капитальный ремонт, а арендатор – текущий. Условия о порядке проведения всех видов ремонта (капитального и текущего) обязательно должны быть вынесены в отдельные положения договора. Так же, хотелось бы отметить, что стороны должны оговорить вопрос об улучшении арендатором помещения, в частности, например, о перепланировке (ст.623 ГК РФ). По закону, если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения имущества (помещения), он имеет право на возмещение стоимости этих улучшений, после прекращения договора (если согласования проведения улучшений не было, стоимость, по закону, не возмещается). Однако, данный вопрос должен быть непременно уточнен сторонами в договоре.

-вопрос о выкупе арендованного имущества. В договоре может быть указано, что по истечении срока аренды (либо до его истечения, если арендатор внесет всю выкупную стоимость помещения), помещение переходит в собственность арендатора. Данное условие может быть включено как в текст основного договора аренды, так и быть указано в дополнительном соглашении сторон – в этих случаях, в документах обязательно прописать условие о размере выкупной цены.   

-досрочное расторжение договора по инициативе одной из сторон (ст.ст.619 и 620 ГК РФ) возможно только в судебном порядке. Стороны вправе включить в договор дополнительные условия для его расторжения. 

Выше уже упоминалось о том, что к договору аренды нежилого помещения должна прилагаться техническая документация на помещение. Вместе с тем, непосредственно переход прав пользования помещением от арендодателя арендатору должен оформляться актом приема-передачи. Аналогичным образом, при прекращении договора аренды, необходимо оформить акт приема-передачи арендатором помещения арендодателю. Таковы общие моменты, касающиеся аренды нежилого помещения. Но, так же, хотелось бы выделить некоторые частные случаи такой аренды.

Аренда и выкуп нежилых помещений, находящихся в государственной собственности

В соответствии с Федеральным законом №159-ФЗ от 22.07.2008 г. «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной (муниципальной) собственности субъектов РФ и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», субъекты малого и среднего предпринимательства, перечисленные в законе, имеют право осуществлять выкуп арендованных ими помещений, принадлежащих государственному или муниципальному предприятию, по рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком.  Перечисленные субъекты, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной (муниципальной) собственности, пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества при соблюдении ряда условий:

-они арендуют имущество непрерывно в течение двух и более лет 

-у них отсутствует задолженность по арендной плате 

-площадь арендуемых помещений соответствует установленным законами субъектов РФ предельные значениям 

Уполномоченные органы субъекта РФ принимают решение о продаже указанного имущества и уведомляют о возможности выкупа, субъектов предпринимательства. Последние, в случае их согласия использовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, должны направить в уполномоченные органы свое заявление о согласии (с приложением необходимых документов). Соответствующий договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения субъектами предпринимательства предложения о его заключении. 

Источник: http://provincialynews.ru

provincialynews.ru