Сдать подвал в аренду — реально или нет? Аренда подвала


Бизнес в подвальном помещении - правовые и технические азы

Долгосрочная аренда или приватизация подвального помещения обходится предпринимателю дешевле, чем аренда офиса или квартиры. Содержать бизнес в подвале достаточно выгодно, однако, следует правильно оформить его с технической и юридической точки зрения.

  • Во-первых, для аренды подвального помещения нужно согласие владельцев, будь то муниципальная структура или большинство жильцов кооперативного дома.
  • Во-вторых, есть ограничения на виды деятельности, которыми можно заниматься в подвальном помещении. Токсичное производство с использованием химикатов запрещено законодательством, а шумное заведение с музыкой будет раздражать владельцев квартир, что приведёт к многочисленным жалобам и конфликтам.
  • В-третьих, важно учесть все риски и затраты на ремонт и модернизацию. Подвал часто находится в аварийном состоянии. Нужно подготовить помещение, чтобы оно соответствовало всем нормам и не вредило здоровью сотрудников и посетителей.

Вход в подвал

Какой деятельностью разрешено заниматься в подвале жилого дома

Если речь идёт о частном доме, здесь всё гораздо проще. Предприниматель является собственником и жильцом одновременно. А вот организация бизнеса в цокольном этаже многоквартирного дома ‒ довольно хлопотное занятие.

Сервисный центр в подвале

В подвальном помещении можно открыть магазин или сервисный центр.

Для малого и среднего бизнеса интерес представляют подвалы площадью 30‒250 кв. м, в которых можно открыть офис, мастерскую или магазин. В целом для торговли разрешается использовать площадь не более чем 400 кв. м, без учёта складских и подсобных помещений. Площадь для салона красоты не должна превышать 300 кв. м. Но цоколь таких размеров в городе найти практически невозможно, поэтому речь идёт о небольших помещениях.

Чаще всего, конечно же, открывают бизнес, связанный с обслуживанием людей, проживающих в доме и его окрестностях.

  1. Аптеки, продуктовые и промышленные магазины, канцтовары, бутики с одеждой, небольшие торговые точки со специализированным товаром.
  2. Ателье и мастерские по ремонту одежды, обуви.
  3. Сервис починки компьютеров, телефонов и бытовой техники.
  4. Офис, принимающий заказы на изготовление продукции. При этом производство может находиться в другой части города или даже за его пределами.
  5. Фотоателье, проявка и печать фотоплёнок; продажа расходных материалов и комплектующих для фотокамеры.
  6. Реставрационные мастерские и художественные салоны; выставочные залы.
  7. Турагентство.
  8. Пункты приёма вторичного сырья.
  9. Спортклуб или тренажёрный зал могут разместиться в помещении до 100 кв. м и практически не требуют дорогостоящей отделки.
  10. Парикмахерские, маникюрный салон, кабинет косметолога или массажиста, солярий.
  11. Бильярдный клуб.
  12. Кафе, закусочные или бар.
Ремонт электроники

Ремонт электроники в подвальном помещении.

Разрешённые виды деятельности должны соответствовать таким требованиям:

  • подвал граничит с жилыми квартирами, поэтому арендатор обязан позаботиться, чтобы его бизнес не мешал людям;
  • обязательным условием является оборудование систем вентиляции;
  • заведения общепита могут одновременно принимать на более 50 человек;
  • нельзя включать громкую музыку и производить шум, превышающий санитарные нормы;
  • законодательно время работы заведений ограничено промежутком с 8:00 утра до 23:00 вечера.

Запрещенные виды деятельности

Для некоторых видов деятельности подвал не подойдет:

  1. Поскольку громкая музыка и шум недопустимы, в жилом доме нельзя открыть ночной клуб или другое подобное заведение.
  2. Запрещено устраивать производство, которое может стать источником шума, грязи и неприятных запахов.
  3. По этим же причинам не получится открыть химчистку или прачечную.
  4. В подвальном помещении не разрешается размещать медицинское учреждение, делать бассейн или сауну.
  5. Нельзя открыть похоронное бюро и предоставлять ритуальные услуги.
  6. В подвале не может размещаться оптовый и мелкооптовый склад.

Деятельность на арендованной площади не должна нарушать санитарно-гигиенические нормы и правила пожарной безопасности. Кроме того:

  • для бизнеса запрещается использовать другие помещения коллективного пользования, которые граничат с подвалом: подъезд, лестницу, коридоры, лифт;
  • магазин или офис должен иметь отдельный обустроенный выход на улицу;
  • важно, чтобы инженерные коммуникации и оборудование дома оставались доступными.

Техническое помещение, которое не используется жильцами, по решению муниципалитета или товариществом собственников может быть переведено в статус нежилого. После этого потенциальный арендатор может начинать процедуру его оформления.

Правовое оформление помещения

Подвал или цоколь многоквартирного дома не может быть отчуждён и продан в пожизненное владение предпринимателю. Приватизировать его вправе только собственник жилого помещения, к которому этот подвал прилегает.

Чтобы открыть бизнес в неиспользуемом техническом помещении, нужно заключить договор аренды с муниципалитетом или получить разрешение большинства жильцов дома, каждому из которых в равной доле принадлежат нежилые помещения.

Если подвал многоквартирного дома принадлежит кооперативу собственников, юридическое оформление аренды начинается со сбора подписей. Часть жильцов может высказаться против нового бизнеса. Арендатору предстоит убедить их в том, что фирма или магазин не доставят неудобств и даже поспособствуют обустройству территории.

Например, владелец бизнеса может заасфальтировать дорожки, разбить клумбы и отреставрировать стену дома возле наружного входа в подвал. Выгода для кооператива также в том, что плата за аренду будет уменьшать счета за использование общих нежилых помещений. Помимо этого арендатор наравне со всеми жильцами оплачивает услуги ЖЭКа и собственные коммунальные платежи.

Сбор и подача документации

Для аренды технического помещения следует подать заявление в муниципалитет или ЖЭК, в зависимости от формы собственности на подвал. В заявлении указывается цель и срок аренды.

  1. Оформляется заключение санэпидемстанции, пожарной и коммунальной служб, которые признают помещение пригодным для выбранного вида деятельности. Без решения этих организаций подвал может использоваться только для хозяйственных целей.
  2. После этого заключается договор с районной администрацией. В этом документе описаны условия аренды, её сроки и сумма оплаты.
  3. Права и обязанности сторон регулирует Гражданский кодекс, при условии, если в договоре нет специальных указаний на этот счёт.
  4. Техническое помещение, которое принадлежит кооперативу собственников, оформляется посредством ЖЭКа.
  5. После подачи заявления от потенциального арендатора ЖЭК оповещает жильцов. На общем собрании собственники принимают решение о возможности аренды путём голосования.
  6. Договор аренды заключается с бухгалтерией коммунальной службы. Вырученные деньги распределяются для обустройства дома и прилегающей территории, а также идут на оплату электричества, воды и газа в общих помещениях.

Предпринимателю нужно получить лицензию на выбранную деятельность и ознакомиться с требованиями к помещению, в котором её можно осуществлять. Если подвал раньше не использовался для бизнеса или социально-общественной деятельности, его нужно будет реконструировать.

Понадобится справка из БТИ, которая даёт разрешение на переоборудование помещения, и геодезическая оценка прилегающего участка. Для оформления технической документации арендатор может обратиться в проектную контору, сотрудники которой имеют большой опыт работы с городскими службами и помогут с юридическим урегулированием.

Ремонт и техническая инспекция

Большинство подвалов не соответствуют требованиям техники безопасности, и особенно нормам санэпидемстанции. Это холодные, ветхие помещения, которые подтапливаются грунтовой водой. Отмежевав часть подвала, в котором находятся инженерные коммуникации, арендатор делает реконструкцию согласно проекту.

  1. Прежде всего, нужно сделать гидроизоляцию подвала. Сырость становится причиной появления грибка и неприятного запаха. Сотрудники и посетители не смогут долго находиться в таком помещении без вреда для здоровья. К тому же портится отделка, ржавеют металлические детали, но опаснее всего то, что от воды может замкнуть проводку.
  2. В подвальном помещении не хватает света, даже если цоколь достаточно высокий и в стене есть окна. Нужно обеспечить дополнительное освещение энергосберегающими лампами, поскольку расход электричества в подвале будет большой.
  3. Обязательно нужно установить хорошую вентиляционную систему. Важность циркуляции воздуха в подвале трудно переоценить, особенно если площадь больше 50 кв. м. и простые отдушины в стенах недостаточно эффективны. Плохо работающая вентиляция может быть причиной влажности, поскольку на стенах с внутренней стороны образуется конденсат.
  4. Если арендатор планирует открыть в подвале заведение общепита с кухней, нужно сделать вытяжку, чтобы дым и запахи не шли в сторону лестничной площадки и квартир.
  5. При больших скоплениях посетителей и наличии негромкой музыки следует позаботиться о звукоизоляции ещё до того, как в помещении будет сделан ремонт и обустроен интерьер.
Ремонт в подвале

Не следует забывать о ремонте и качественном освещении.

Низкая цена аренды компенсирует затраты на реконструкцию подвала. Но в каждом отдельном случае арендатор должен оценить состояние подвала на основе технической экспертизы, чтобы скрытые недостатки не проявились позже.

Риски связанные с ведением бизнеса в подвальном помещении

В подвале расположены трубы водоснабжения, теплосети и электрические кабели. Арендатор должен убедиться, что у ремонтной бригады из ЖЭКа есть доступ к оборудованию. Если произойдёт поломка или затопление, подвальное помещение пострадает больше всего.

В плохо вентилируемом подвальном помещении повышается риск возгорания. При пожаре или другой чрезвычайной ситуации эвакуировать людей будет сложно. Особенно если это заведение с большим количеством персонала и посетителей, а выход из подвала всего один.

Может возникнуть непредвиденный конфликт с соседями, который владельцу бизнеса придётся решать через суд. Но чаще всего арендаторы мирно сосуществуют с жильцами дома, если соблюдаются все предварительные договорённости и письменные обязательства.

podvaldoma.ru

Как взять подвал в аренду 🚩 как проходят госторги аренда 🚩 Аренда

Вам понадобится

  • - заявление;
  • - паспорт;
  • - договор.

Инструкция

Для аренды подвала в доме, относящемся к муниципальной собственности, вам потребуется обратиться в жилищно-эксплуатационную контору или напрямую к собственнику, которым является Департамент жилищной политики местного муниципалитета.

Подайте заявление с указанием цели, для которой вы планируете получить муниципальное имущество в аренду. Заключить с вами договор аренды могут только после согласования передачи подвального помещения для указанных нужд с органами районного противопожарного надзора, санитарной эпидемиологической станцией и с коммунальщиками, которые проводят обслуживание коммуникаций, находящихся в подвале. Без заключения, вынесенного данными службами, арендовать любые помещения многоквартирного дома, предназначенные для ведения хозяйственных или бытовых нужд, невозможно.

Если все инстанции дали заключительный акт о возможной аренде, с вами заключат двусторонний договор, в котором будут указаны все условия аренды, сроки, сумма и время оплаты, порядок досрочного расторжения отношений аренды.

Договор, заключенный на срок более 1 года, подлежит обязательной государственной регистрации в Федеральном Управлении регистрационного центра. Обратитесь в данную инстанцию с заявлением, договором, паспортом, заплатите государственную пошлину за проведение регистрации, предъявите ксерокопии всех документов.

Чтобы арендовать подвальное помещение в доме, квартиры которого принадлежат собственникам, обратитесь к балансодержателю с заявлением.

Собственников известят о проведении общего собрания, на котором будет вынесено решение о сдаче подвала в аренду, если за это проголосуют более 75% процентов жильцов или отказе.

Если собственники не против сдачи подвала в аренду, большинством голосов дали утвердительное решение, договор аренды с вами заключит представитель балансодержателя от имени всех собственников многоквартирного дома.

Как и в первом случае, обратитесь в Федеральное Управление государственного регистрационного центра для регистрации договора аренды.

www.kakprosto.ru

Сдать подвал в аренду — реально или нет?

Сдача в аренду подвальных помещений в жилых домах — неплохой способ пополнения муниципального бюджета. Однако это очень сложное начинание, часто приводящее к многолетним судебным разбирательствам с ТСЖ. Кто имеет право зарабатывать таким образом — ТСЖ или муниципалитеты? Вопрос сложный и неоднозначный.  Чей подвал? Сейчас трудно найти дом, в котором не была бы приватизирована большая часть квартир. По информации Росстата, по состоянию на январь 2015 года в России было приватизировано 79% жилых помещений, подлежащих приватизации.

Согласно ст. 290 Гражданского кодекса РФ, собственникам жилья в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат «общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры». Однако эту долю нельзя продать, сдать в аренду, подарить или завещать отдельно от квартиры.

В ст. 36 Жилищного кодекса РФ уточняется, что общим имуществом жильцов являются «помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе (…) подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации».

Жильцы часто пользуются подвалами для личных нужд — хранят там овощи, велосипеды, коляски и иные вещи. Иногда конструкция подвала изначально предусматривает наличие индивидуальных кладовок. В других случаях жильцы, объединившись с управляющей компанией, устраивают перепланировку, освобождая часть подвала от коммуникаций.

А порой ТСЖ использует подвал в интересах всех жильцов, сдавая его в аренду магазину, спортзалу или иному учреждению. Прибыль в таком случае делится между собственниками либо направляется на благоустройство дома.

Подспорье для бюджета Иногда же подвал сдает в аренду не ТСЖ от имени собственников, а муниципальные власти. В результате прибыль получает местный бюджет. Однако не все собственники жилья согласны с таким подходом. Они регулярно обращаются в суды, и споры доходят до самых высших инстанций.

В 2010 году Высший арбитражный суд РФ постановил, что определение правового режима подвальных помещений производится на дату приватизации первой квартиры. Если на тот момент часть подвала была выделена в отдельное помещение, не была предназначена для обслуживания дома и не использовалась жильцами фактически — то она не считается долевой собственностью жильцов.

Грубо говоря, если в советские времена часть подвала была занята районной библиотекой, то после приватизации квартир это помещение остается в муниципальной собственности. В дальнейшем муниципалитет может использовать его, как угодно. Если же подвал был занят коммуникациями либо был разделен жильцами на кладовки — то городские власти уже не могут им распоряжаться.

В 2013 году Высший арбитражный суд РФ вернулся к рассмотрению этого вопроса. В суд обратилось ТСЖ дома, часть подвала которого с 1917 года была занята квартирами, а с 1947 года считалась «лечебно-санитарными помещениями» и использовалась НИИ имени Бурденко. В 1991-1992 годах, когда началась приватизация, муниципалитет сдавал эти помещения в аренду ряду организаций. Собственники полагали, что после приватизации подвал стал их имуществом, но суд признал правоту муниципалитета.

Право жильцов

Однако порой спор выигрывают и жильцы. Так, житель Москвы А.Г. Оборотов обратился в суд с иском к городскому департаменту имущества, сдавшему часть подвала в аренду коммерческой фирме. Оборотова и его соседей обеспокоило отсутствие беспрепятственного доступа к коммуникациям — в частности, стало невозможно в случае аварии быстро перекрыть водопроводный кран.

Дом Оборотова был построен в 1965 году, а в 1992 году истец приватизировал свою квартиру. В период с 2002 по 2007 годы муниципальные власти оформили право собственности на часть подвала. Жильцы узнали об этом только в 2009 году. Оборотов в своем иске потребовал признать недействительной регистрацию подвала как муниципальной собственности.

Районный и городской суды не удовлетворили иск, однако Оборотов обжаловал их решение в Верховном суде, и в марте 2016 года судья признал его правоту. Суд напомнил, что подвал, используемый исключительно для обслуживания дома, перестает быть муниципальной собственностью в тот момент, когда в доме приватизируется первая квартира. В рассматриваемом случае квартира была приватизирована в 1992 году, а оформление муниципальной собственности началось лишь в 2002 году. Город однозначно уже не имел на это права.

Переходим к практике

Так что необходимо предпринять муниципальным чиновникам, решившим пополнить бюджет путем сдачи в аренду подвальных помещений жилых домов?

• Уточните, когда была приватизирована первая квартира в доме. • Узнайте, была ли часть подвальных помещений на тот момент отделена от коммуникаций и отдана какому-либо стороннему учреждению. • Если такие помещения в подвале отсутствовали — смиритесь с крахом своей идеи. • Если такие помещения присутствовали — вы можете ими распоряжаться. • Желательно заблаговременно обсудить этот вопрос с ТСЖ. Если вы заранее согласуете все спорные моменты — вы сбережете много времени и нервов, которые могли быть потрачены на судебные разбирательства.

При этом необходимо учитывать, что арендатором может стать отнюдь не любое учреждение. Согласно СНиП 31-01-2003, в цокольном и подвальном этажах жилых зданий не допускается размещать:

• помещения для хранения, переработки и использования легковоспламеняющихся и горючих жидкостей и газов, взрывчатых веществ, горючих материалов; • помещения для пребывания детей; • кинотеатры, конференц-залы и другие зальные помещения с числом мест более 50; • лечебно-профилактические учреждения.

Если вам понравилась статья - порекомендуйте ее своим друзьям, знакомым или коллегам, имеющим отношение к муниципальной или государственной службе. Нам кажется, что им это будет и полезно, и приятно. При перепечатке материалов обязательна ссылка на первоисточник.

gosvopros.ru

Как арендовать подвал?

Как арендовать подвал?Сегодня подвалы жилых многоэтажных домов очень часто сдаются в аренду. В этих помещениях располагаются, фитнес-центры, различные спортивные секции, парикмахерские и многое другое. Как арендовать подвал на законных основаниях? Прежде всего, нужно узнать, на чьем балансе находится дом, где вы планируете арендовать помещение.

  • Если подвал находится в собственности всех жильцов дома, то потребуется получить согласие всех собственников. Если же подвал является собственностью города, то договор аренды заключат в муниципальной администрации.
  • Перед тем, как арендовать подвал, придется получить несколько разрешительных документов. Это заключение коммунальных служб, заключение санэпидемстанции и разрешение пожарной охраны. Также потребуется разрешительное постановление соответствующего департамента администрации.
  • Для аренды подвала потребуется обратиться в ЖЭУ. В заявлении вам нужно будет указать, на какой срок вы хотите снять помещение, и для какого вида деятельности оно предназначено. Сотрудники ЖЭУ примут у вас заявление и передадут на рассмотрение местного муниципалитета.
  • Затем городская администрация должна вынести постановление, разрешающее аренду подвала. На этом этапе потребуется представить все разрешения от проверочных служб. Все подвалы многоквартирных домов являются нежилыми помещениями, поэтому их аренда подразумевает исключительно хозяйственное использование.
  • Следует быть готовым к тому, что весь процесс затянется надолго. После того, как вы соберете весь пакет необходимых документов, можно обращаться в администрацию для заключения договора аренды. В договоре обязательно должны быть пункты о сроках аренды, обязанностях сторон и сумме арендной ставки.
  • Пункты договора не должны иметь двоякого толкования – иначе это грозит большими проблемами в будущем. Обязательно обговорите все пункты, которые касаются досрочного расторжения договора.
  • Если подвал находится в общей собственности жильцов дома, то решение об его аренде принимается на общем собрании собственников через процедуру голосования. Однако и в этом случае арендатору потребуются разрешительные документы от пожарников, СЭС и коммунальных служб.
  • Если собрание приняло положительное решение, можно переходить к заключению договора аренды. Все доходы, которые собственники подвала получают от сдачи подвала в аренду, направляются на оплату счетов за электричество, тепло и водоснабжение. Также на эти деньги делается косметический ремонт подъездов и придомовой территории.

Стоит почитать

about-realty.net

Аренда подвала, аренда подвального помещения в Москве недорого

Показать рекламные предложения

Показать рекламные предложения

40

Расширенный поиск Время до метро

Неважно5 минут10 минут15 минут20 минут25 минут30 минут35 минут40 минут45 минут50 минут55 минутпешкомтранспортом

Время до ж/д

Неважно5 минут10 минут15 минут20 минут25 минут30 минут35 минут40 минут45 минут50 минут55 минутпешкомтранспортом

Расстояние до МКАД Площадь здания Площадь участка Тип участка

ЛюбойКоттеджный поселокСвободная застройка

Тип дома

НеважноБлочныйДеревянныйКирпичныйКирпично-монолитныйМонолитныйПанельный

Класс дома

НеважноЭкономКомфортБизнесПремиум

Тип здания

НеважноМонолитно-кирпичныйМонолитныйПанельныйКирпичный

Тип офиса

Любой типБизнес центрОфисное зданиеОсобнякСовременный особнякСтаринный реконструированный особнякБанковское помещениеБанковское зданиеТоргово-офисный комплексОфисно-жилой комплексАдминистративное зданиеТоргово-развлекательный центрБизнес-паркОфисно-складской комплексМногофункциональный комплексЖилой домОтдельно стоящее строениеМини-офисЛофт-офисРабочее место

Тип склада

Любой типСовременный складской комплексСовременный офисно-складской комплексВстроенное складское помещениеПерепрофилированное складское помещениеСкладТеплый складНебольшой складC пандусомХолодный склад

Высота потолков Тип планировки

Любой типСвободная планировкаКабинетная планировкаОткрытая планировкаСмешанная планировкаКоридорно-кабинетная

Отопление

НеважноЛичноеЦентральноеНет

Водоснабжение

НеважноОбщая скважинаАртезианская скважинаЦентральный водопроводНет

Газ

НеважноМагистральныйГазовые баллоныНет

Канализация

НеважноЦентральнаяБиоочистные сооруженияВне домаСептик

Ремонт

НеважноЕвроремонтРемонтБез ремонта

Мебель

НеважноНетМеблированаЧастично

Окна выходят

НеважноНа улицуВо дворНа две стороныНа три стороныНа четыре стороныПанорамный

Санузел

НеважноСовмещенныйРаздельныйРаздельный и совмещенный

Цена за м/место Количество м/мест Тип парковки

НеважноПодземнаяНаземная охраняемаяНеохраняемаяОтдельная многоуровневая

www.realestate.ru

Взять в аренду подвальное помещение.

Сдача в аренду подвальных помещений в жилых домах - неплохой способ пополнения муниципального бюджета. Однако это очень сложное начинание, часто приводящее к многолетним судебным разбирательствам с ТСЖ. Кто имеет право зарабатывать таким образом - ТСЖ или муниципалитеты? Вопрос сложный и неоднозначный.

Чей подвал?Сейчас трудно найти дом, в котором не была бы приватизирована большая часть квартир. По информации Росстата, по состоянию на январь 2015 года в России было приватизировано 79% жилых помещений, подлежащих приватизации.

Сторонники утверждают, что легализация подвалов может поддерживать сообщество экономически путем постоянных налогов на недвижимость. Арендодателям было бы рекомендовано сообщать о фактическом рентном доходе, а налог на имущество будет расти, тогда город потенциально получит достаточный доход, а соответствующие распределенные услуги будут соответствовать растущим потребностям кварталов. «Город не получает доходы, которые он получил бы, если бы это были законные квартиры», - сказал Чадоцанг. В Нью-Йорке незаконно подразделяемые или иным образом конвертированные единицы в основном расположены во внешних районах с большими иммигрантами.

Согласно ст. 290 Гражданского кодекса РФ, собственникам жилья в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат «общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры». Однако эту долю нельзя продать, сдать в аренду, подарить или завещать отдельно от квартиры.

Иммигранты готовы жить в переполненных условиях в этих районах, чтобы почувствовать общую культуру и вещи. «Большинство иммигрантов любят жить в районах, где есть такие иммигранты, как они сами», - сказал Чадоцанг. Они чувствуют чувство безопасности. И это намного удобнее.

Регулирующие и другие проблемы. Уотсон изложил нормативные барьеры, которые препятствуют разработке более мелких, более плотных единиц: сложные строительные нормы, запутывающие правила плотности и сложные процедурные требования для добавления дополнительных жилых единиц, включая высокие разрешенные затраты и длительное время ожидания. «Местные правила в жилых районах в одной семье предназначены для предотвращения создания каких-либо дополнительных жилищных единиц», - сказал Браун.

В ст. 36 Жилищного кодекса РФ уточняется, что общим имуществом жильцов являются «помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе (…) подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации».

Жильцы часто пользуются подвалами для личных нужд - хранят там овощи, велосипеды, коляски и иные вещи. Иногда конструкция подвала изначально предусматривает наличие индивидуальных кладовок. В других случаях жильцы, объединившись с управляющей компанией, устраивают перепланировку, освобождая часть подвала от коммуникаций.

Нынешние строительные нормы в Нью-Йорке затрудняют легализацию. Например, закон определяет погреб как более чем на 50 процентов ниже земли, а подвал - более чем на 50 процентов выше. Подвалы полностью запрещены к проживанию в соответствии с действующими положениями. Тем не менее, есть квартиры, которые более чем на 50 процентов выше земли на передней части устройства и ниже 50 сзади, сказал Чхайя.

Кроме того, устрашающие затраты на строительство могут в финансовом отношении препятствовать владельцам переформировать свои подвалы. Вспомогательные жилые здания являются очень значительными строительными проектами, поскольку они связаны с некоторым уровнем структурных изменений в здании и существенной модификацией системы, в частности насосной и электрической.

А порой ТСЖ использует подвал в интересах всех жильцов, сдавая его в аренду магазину, спортзалу или иному учреждению. Прибыль в таком случае делится между собственниками либо направляется на благоустройство дома.

Подспорье для бюджета Иногда же подвал сдает в аренду не ТСЖ от имени собственников, а муниципальные власти. В результате прибыль получает местный бюджет. Однако не все собственники жилья согласны с таким подходом. Они регулярно обращаются в суды, и споры доходят до самых высших инстанций.

Большинство домовладельцев не имеют квалификации, чтобы хорошо поработать над любой из этих вещей, - сказал Браун, исследователь и консультант по вопросам окружающей среды и жилья. «Чтобы сделать подвалы законными в Нью-Йорке, владельцы должны установить в своих подвалах жесткую систему разбрызгивания, чтобы предотвратить пожар, что дорого», - сказал Уотсон. Ключ должен помочь домовладельцам иметь возможность сделать это.

С другой стороны, финансирование дополнительных жилых единиц может быть затруднено. «Мы провели опрос и обнаружили, что многие люди, которые разработали дополнительные жилые единицы, заплатили за строительство наличными», - сказал Браун. Итак, это говорит мне о том, что им действительно трудно получить финансирование. Мы знаем, что люди испытывают трудности с получением финансирования, и им нужно брать деньги у кредитора.

В 2010 году Высший арбитражный суд РФ постановил , что определение правового режима подвальных помещений производится на дату приватизации первой квартиры. Если на тот момент часть подвала была выделена в отдельное помещение, не была предназначена для обслуживания дома и не использовалась жильцами фактически - то она не считается долевой собственностью жильцов.

Правила и практика традиционного кредитора в оценке представляют собой еще одно препятствие для развития вспомогательных жилых единиц. Согласно докладу «Компактные единицы: спрос и вызовы» Центра Фурмана в Нью-Йоркском университете, сопротивление среди кредиторов возникает из-за незнания аксессуарами жилых единиц и отсутствия рыночных данных. Они также опасаются быть заблокированными от аренды единиц после выкупа.

«Оценщик не считает, что добавление вспомогательного подразделения увеличило бы стоимость собственности, и они сообщают об этом кредитору, то кредитор вряд ли даст вам кредит», - сказал Браун. «И собственность нередко оценивается настолько высоко, насколько это возможно».

Грубо говоря, если в советские времена часть подвала была занята районной библиотекой, то после приватизации квартир это помещение остается в муниципальной собственности. В дальнейшем муниципалитет может использовать его, как угодно. Если же подвал был занят коммуникациями либо был разделен жильцами на кладовки - то городские власти уже не могут им распоряжаться.

Был на Стивена и Криса, чтобы рассказать нам о том, как вы можете превратить свою подвальную квартиру в выгодную арендуемую недвижимость. Эти домовладельцы недавно отремонтировали свой подвал и сожалеют, что не превратили его в арендуемую квартиру. Могут ли они сделать это легко, и если да, то как?

Вставьте зеркало для загара и еще некоторое освещение в ванной комнате. Удостоверьтесь, что подзаконные акты в вашем районе позволяют арендовать помещение. Если вы не достаточно высоки, вам придется опускать пол, и это может быть большим расходом. Если арендная плата является самой большой прибылью от инвестиций в недвижимость! Учтите, что если что-то пойдет не так позже, ваш наниматель позвонит вы и никто не хотите, чтобы арендатор каждый день звонил с проблемами. Вам почти нужно проявлять большую осторожность, чем если бы вы сами там жили или планировали продать. Обратите внимание на двери - они должны закрыть должным образом и не оставлять электриков непокрытый. Убедитесь, что ваши инвестиции увидят возврат через 2 года. Это то, к чему вы должны стремиться. Помните, что вы не тот, кто живет там, поэтому вам не нужно идти в большом бюджете. Добавьте свои собственные окна перед арендатором он может вставить дыры в рамку, когда они сами устанавливаются, или, что еще хуже, они могут просто положить лист!

  • Добавление хранилища в спальню.
  • Перемещение прачечной в кухню, потому что сантехника уже там.
  • Открытые стеллажи - хорошая экономия пространства.
  • Разогрейте пространство цветами краски и ковриком.
  • Приложите ручку к лестнице.
  • Есть ли отдельный вход?
  • Наличие единицы проката работает в любой экономике и на каждом рынке.
  • Если вы все сделаете правильно, это никогда не пустая трата денег.
  • Убедитесь, что все, что вы делаете, безопасно и легально.
  • Обратите внимание на хорошую проводку и надежную изоляцию.
  • Он должен обратиться к массам не только вам.
  • Убедитесь, что цветовая схема теплая, но нейтральная.
  • Исключительные обои - отличная идея, чтобы вы могли легко и просто получить ее.
Домовладельцы чувствуют, что щепотка от спотыкающейся экономики наталкивает источник наличных денег на дом: их подвал, чердак или дополнительная спальня.

В 2013 году Высший арбитражный суд РФ вернулся к рассмотрению этого вопроса. В суд обратилось ТСЖ дома, часть подвала которого с 1917 года была занята квартирами, а с 1947 года считалась «лечебно-санитарными помещениями» и использовалась НИИ имени Бурденко. В 1991-1992 годах, когда началась приватизация, муниципалитет сдавал эти помещения в аренду ряду организаций. Собственники полагали, что после приватизации подвал стал их имуществом, но суд признал правоту муниципалитета.

Конечно, финансовые трудности - не единственная причина сдать часть вашего дома. Этот вариант может также понравиться вам, если ваш дом чувствует себя слишком большим или слишком пустым, или вы хотите ускорить сбережения или быстрее погасить свою ипотеку.

Сколько законных обручей, которые вам нужно проскочить, зависит от того, создаете ли вы отдельный блок в подвале или поделитесь своим жизненным пространством с соседом по дому. Если вы сдаете в аренду отдельное подразделение - с кухней и полной ванной - вы будете подчиняться муниципальным правилам, которые регулируют преобразование односемейного жилья в многоквартирный дом, а также законы арендодателя-арендатора. Но если вы разделяете свое пространство, вы, вероятно, не имеете юридического права.

Право жильцов

Однако порой спор выигрывают и жильцы. Так, житель Москвы А.Г. Оборотов обратился в суд с иском к городскому департаменту имущества, сдавшему часть подвала в аренду коммерческой фирме. Оборотова и его соседей обеспокоило отсутствие беспрепятственного доступа к коммуникациям - в частности, стало невозможно в случае аварии быстро перекрыть водопроводный кран.

Что делать, если вы игнорируете правила и арендуете свое место под столом? Много домовладельцев, но это может иметь юридические и финансовые последствия. Рекламируйте умных. Перед тем, как перечислить свое подразделение в аренду, ознакомьтесь с удобствами и арендной платой за аналогичные единицы, которые рекламируют ваши конкуренты.

Большинство арендодателей включают стоимость коммунальных услуг в арендной плате или устанавливают единую ежемесячную плату. Часто это связано с тем, что город может запретить вам устанавливать отдельные счетчики, создавая отдельный адрес для квартиры или добавляя второй почтовый ящик.

Дом Оборотова был построен в 1965 году, а в 1992 году истец приватизировал свою квартиру. В период с 2002 по 2007 годы муниципальные власти оформили право собственности на часть подвала. Жильцы узнали об этом только в 2009 году. Оборотов в своем иске потребовал признать недействительной регистрацию подвала как муниципальной собственности.

Законы о справедливом жилье будут регулировать то, что вы можете - и не можете - сказать в своих объявлениях об аренде и обоснование, которое вы используете для выбора одного заявителя над другим. Вы можете, например, запретить домашним животным вообще или разрешить их условно на основе породы или размера. Как владелец-владелец имущества с четырьмя или менее единицами, вы освобождаетесь от требований федеральных законов о справедливом жилье, которые запрещают дискриминацию в отношении арендаторов по признаку расы, цвета кожи, религии, национального происхождения, семейного положения, инвалидности или пола, Однако государства и муниципалитеты могут вступать в свои законы о борьбе с дискриминацией.

Районный и городской суды не удовлетворили иск, однако Оборотов обжаловал их решение в Верховном суде, и в марте 2016 года судья признал его правоту. Суд напомнил, что подвал, используемый исключительно для обслуживания дома, перестает быть муниципальной собственностью в тот момент, когда в доме приватизируется первая квартира. В рассматриваемом случае квартира была приватизирована в 1992 году, а оформление муниципальной собственности началось лишь в 2002 году. Город однозначно уже не имел на это права.

Экранные арендаторы. Возможно, ничто не могло бы сделать жизнь более несчастной, чем проблема арендатора, живущего внизу. Вы хотите арендатора, который вовремя заплатит арендную плату, позаботится о вашей собственности, а не создаст чрезмерный шум или неприятности.

Попросите всех потенциальных клиентов заполнить заявку, чтобы вы могли проверить их личность, работу, кредит, историю аренды и ссылки. Это хорошая идея попросить их подписать отдельный релиз, который дает ссылки на разрешение на беседу с вами. Чтобы помочь вам оценить квалификацию заявителя, нанимайте услугу проверки арендаторов. Служба будет привлекать и анализировать данные из нескольких источников, в том числе, по крайней мере, одного из трех основных агентств по предоставлению кредитов и публичных источников записей о выселении и криминальной истории.

Переходим к практике

Так что необходимо предпринять муниципальным чиновникам, решившим пополнить бюджет путем сдачи в аренду подвальных помещений жилых домов?

Уточните, когда была приватизирована первая квартира в доме.Узнайте, была ли часть подвальных помещений на тот момент отделена от коммуникаций и отдана какому-либо стороннему учреждению.Если такие помещения в подвале отсутствовали - смиритесь с крахом своей идеи. Если такие помещения присутствовали - вы можете ими распоряжаться.Желательно заблаговременно обсудить этот вопрос с ТСЖ. Если вы заранее согласуете все спорные моменты - вы сбережете много времени и нервов, которые могли быть потрачены на судебные разбирательства.

Вам потребуются разрешения от ваших заявителей; вы можете взимать плату за заявку, чтобы покрыть расходы. Если на основании отчета вы решили не сдавать в аренду кому-либо, вы должны уведомить его или ее. Чтобы убедиться, что заявитель не был выселен в последнее время, вы можете запросить текущую квитанцию ​​об аренде. Портман говорит, что ничто не сравнится с старомодной проверкой ссылок. Один совет, хотя: Текущий арендодатель, который хочет избавиться от нежелательного арендатора, может предложить яркую рекомендацию.

Чтобы получить реальный совок, обратитесь к предыдущему арендодателю заявителя. Идите с ежемесячной арендой. Если вы заблокируете арендатора в годичном контракте, а затем обнаружите, что вы не можете выдержать своего арендатора, вы застряли - если ваш арендатор не совершит выселяемое преступление, например, не заплатив арендную плату. С ежемесячной арендой ваше соглашение будет «самообновлять» каждый месяц, если только вы или ваш наниматель не назовете, что он уходит с надлежащим уведомлением по любой причине, которая не является дискриминационной или ответной.

При этом необходимо учитывать, что арендатором может стать отнюдь не любое учреждение. Согласно СНиП 31-01-2003 , в цокольном и подвальном этажах жилых зданий не допускается размещать:

Помещения для хранения, переработки и использования легковоспламеняющихся и горючих жидкостей и газов, взрывчатых веществ, горючих материалов; помещения для пребывания детей; кинотеатры, конференц-залы и другие зальные помещения с числом мест более 50;лечебно-профилактические учреждения.

Если вам понравилась статья - порекомендуйте ее своим друзьям, знакомым или коллегам, имеющим отношение к муниципальной или государственной службе. Нам кажется, что им это будет и полезно, и приятно. При перепечатке материалов обязательна ссылка на первоисточник.

Аренда подвального помещения в Москве, в Центральном округе (ЦАО), 5 минут пешком от станции метро Шаболовская, подвал жилого дома, вход со двора через подъезд. Площадь 55 м2, высота 2,7 м, 4 комнаты, с/у, хроший ремонт.

Аренда помещения в цокольном этаже в Москве, ЦАО, Чистые Пруды, 140 м2

Аренда помещения в цокольном этаже в Москве, в Центральном округе (ЦАО), 5 минут пешком от станции метро Чистые Пруды, 1-я линия Чистопрудного бульвара, отдельный вход со двора. Площадь 140 м2, высота 2,7 м, окна в приямках.

Аренда подвала в Москве, ЮАО, Домодедовская, 450 м2

Аренда подвала в Москве, в Южном округе (ЮАО), район Орехово-Борисово, станция метро Домодедовская, отдельно стоящее здание, 1-й этаж занимает продуктовый магазин. Площадь 450 м2, высота 3 м, 2 входа, 4 окна, 2 санузла, эл-во 35 кВт, приточно-вытяжная вентиляция.

Аренда подвала в Москве, СВАО, Марьина Роща, 264 м2

Аренда подвала в административном здании в Москве, в Северо-Восточном округе (СВАО), внутри ТТК, 10 минут пешком от станции метро Марьина Роща, 1-я линия, отдельный вход с улицы. Площадь 264 м2, высота от 2,3 м до 2,8 м, все коммуникации.

Аренда помещения в цокольном этаже в Москве, ЦАО, Третьяковская, 80 м2

Аренда помещения в цокольном этаже административного здания в Москве, в Центральном округе (ЦАО), 5 минут пешком от станции метро Третьяковская или Новокузнецкая. Площадь 80 (25 + 55) м2, высота 2,5 м. Кроме шумного и вредного производства.

Аренда подвального помещения в Москве, САО, Коптево, 260 м2

Аренда подвального помещения в Москве, в Северном округе (САО), район Коптево, станция метро Войковская или Петровско-Разумовская, 1-я линия, пешеходный трафик. Площадь 260 м2, высота 2,3 м, отдельный вход.

Аренда подвала в Москве, ЮЗАО, Университет, 80 м2

Аренда подвала в Москве, в Юго-Западном округе (ЮЗАО), ул. Строителей, 10 минут пешком от станции метро Университет. Площадь 80 м2 (57 м2 + 26 м2), высота 2,5 м, отдельный вход, все коммуникации, кондиционер, сигнализация, общая кухня - столовая. Ранее в помещении располагался магазин.

Аренда подвала в Москве, СЗАО, Октябрьское Поле, 170 м2

Аренда подвала в Москве, в Северо-Западном округе (СЗАО), 15 минут пешком от станции метро Октябрьское Поле. Площадь 170 м2, высота 2,4 м, отдельный вход, окно для погрузки и выгрузки. 1-й этаж занимает сетевой продуктовый магазин.

Аренда цокольного помещения в Москве, ЦАО, Новослободская, 230 м2

Аренда цокольного помещения в Москве, в Центральном административном округе (ЦАО), от станции метро Новослободская или Менделеевская 5 минут пешком. Помещение в цокольном этаже бизнес центра кл. "А", площадь 230 м2.

Аренда подвала в Москве, САО, Савеловская, 90 м2

Аренда подвала в Москве, на территории Северного округа (САО), от станции метро Савеловская 10 минут пешком. Помещение расположено в подвале продуктового супермаркета, имеет отдельный вход с улицы с активным автомобильным и пешеходным трафиком, есть рекламная вывеска, парковка, окон нет. Общая площадь помещения 90 м2: торговый зал, подсобка, санузел. Высота 2,7 м.

Аренда подвала в Москве, ЮВАО, Автозаводская, 96 м2

Аренда цокольного помещения в Москве, в Юго-Восточном административном округе (ЮВАО), от станции метро Автозаводская 5 минут пешком. Помещение расположено в жилом доме на 1-й линии, в проходном и проездном месте, имеет отдельный вход и большие рекламные поверхности. Общая площадь помещения составляет 96 м2: торговый зал 63 м2, касса, кабинет 16 м2, санузел. 3 ступени вниз, окна над землей, высота потолка 2,7 м, все коммуникации, 1 МГТС, 9 кВт.

Аренда подвального помещения в Москве, ЦАО, Краснопресненская, 180 м2

Аренда подвального помещения в Москве, в Центральном административном округе (ЦАО), от станции метро Краснопресненская 5 минут пешком. Помещение располагается на 1-й линии, имеет отдельный вход с фасада здания, общая площадь 180 м2. Состояние рабочее, высота 2-2,7 м, есть кондиционеры. Использовалось под офис продаж со складом.

Аренда подвального помещения в Москве, ЮЗАО, Проспект Вернадского, 40 м2

Аренда подвального помещения (цокольный этаж согласно св-ву о собственности) в Москве, расположенного в Юго-Западном административном округе (ЮЗАО), ближайшая станция метро Проспект Вернадского, на расстоянии 10 мин. пешком, улица Лобачевского. 16-ти этажный монолитно - кирпичный жилой дом, отдельный вход, окно в приямке. Общая площадь помещения 40 м2. Разрешенное использование - офис, магазин, бытовые услуги, мастерская и т.п., кроме шумного и вредного.

www.reaestate.ru

Как использовать подвал жилого дома под коммерческую аренду

У меня давно лежит глаз на один подвал в жилом доме. Сам подвал — фигня, весь разбитый, темный и сырой. Но дом стоит в первой линии домов на центральной улице — и это делает данный подвал очень и очень? привлекательным! Прямо слюнки текут, поэтому я пригласил на коньяк своего товарища Петра Алексеича и расспросил, как же получить подвал в аренду?

Аренда подвала — непростое дело, т.к. в 90% случаев это общее имущество жильцов дома. И распоряжаются они им на общих основаниях. То есть просто прийти и взять нельзя. Просто так прийти и взять в аренду у кого-то — тоже нельзя, так как чаще всего подвалом никто не занимался и он никак не оформлен.

Ведь чтобы подвал в доме в аренду сдать — надо принять решение всем домом, что это вообще возможно и уполномочить кого-то на заключение договора по данному вопросу.

Общее имущество по п.3.1 ч.2 ст.44 Жилищного Кодекса РФ должно определять свое назначение на Общем собрании, причем решение принимается, когда есть 50% + 1 голос. Поэтому прежде всего нужно организовать собрание жильцов. В подавляющем числе случаев, на этих собраниях принимаются решения, что Управляющая компания будет решать судьбу чердаков и подавалов, а значит и коммерсанту нужно искать общий язык именно с УК.

Условия аренды — срок, цена, ремонты — все определяется Договором между арендатором и УК. Однако есть беда — данный договор нельзя зарегистрировать в РегПалате (и темм самым придать большую юридическую силу) — в 99,99% случаев на подвал нельзя получить Свидетельство о праве собственности. То есть это такая странная субстанция — площади есть, а права собственности нет. Только право аренды — а оно такое зыбкое. Ведь если меняется УК в доме — до и договор нужно перезаключать, ведь одна из сторон договора поменялась.

Это плохо по той причине, что подвалы всегда берутся в ужасном состоянии и нужно делать ремонт — на юридическом языке это «неотделимые улучшения». Сумма аренды в данном случае бывает небольшая, потому что состояние плохое и нужно много вкладывать — но вложения бывают такие существенные, что через 3-5 лет окупаются и крайне невыгодно после этого отдавать подвал кому-то другому! А такое может быть — собрал дом собрание и принял новое решение, такое бывает! Конечно, юридически арендатор может затребовать вернуть ему деньги, затраченные на неотделимые улучшения (ремонты), однако это трудно сделать — ведь УК, являющаясяя арендодателем, не выступает от своего лица, она выступает от лица собственников. То есть имеет место множественность лиц и деньги надо трясти. Очевидно, что получить деньги от каждого отдельного лица-собственника не получится — это и хлопотно, и долго, и накладно.

Аренда подвала в жилом доме выгодна тогда, когда сам арендатор — это представитель собственников, а еще лучше — старший по дому. Он сам держит все бразды правления в руках и контролирует настроения в доме. Пока старший на месте и все им довольны — все отлично. Как только среди жильцов появляется дурная голова — начинаются проблемы.

Кое-где для обеспечения большей надежности, на собрании для заключения договора уполномачивается какое-то конкретное лицо — старший по дому. Это обговаривается коммерсантом и старшим, потому что дальше им вместе работать.

Если у нас есть старший по дому, а не УК — то все отлично, при смене УК Договор останется в силе. А старших по дому меняют не больно часто — это, как правило, пенсионеры, которые уже никуда не переезжают.

Старший согласует условия договора, пункт об неотделимых улучшениях (лучшая ситуация, когда они идут в счет аренды — можно сделать ремонт и на несколько лет закрыть всю аренду), порядок расторжения договора (чем сложнее — тем лучше для коммерсанта). Но даже и это не является гарантией длительной и успешной работы. Все дело в людской зависти — иногда жители начинают считать (через 3-5 лет), что коммерсант мало платит. Подвал такой красивый, а плата такая мелкая — непорядок! А то, что коммерсант за свой счет отремонтировал весь подвал — мало кого волнует, это быстро забывается.

Поэтому я должен рассказать, как именно можно получить подвал в собственность — но это очень непросто. Есть пункт в законе, что только при 100% согласии собственников, они могут отказаться от права собственности на подвал и сделать выдел — то есть оформить на него отдельное право собственности и либо продать, либо опять-таки сдать. Но это уже будет оформленная недвижимость, а это гораздо лучше. Ее можно заложить, продать, получать ренту — вариантов значительно больше. Беда только в том, что собрать 100% подписей со всех жильцов удается далеко не всегда — ну где вы найдете 10 человек, думающих одинаково!? Это только в Чечне 99,99% голосует за «кого надо», а в целом по России добиться 100% согласия удавалось далеко не всем.

Итак, подвалы  в жилых домах могут быть использованы под аренду, однако это процесс непростой и весьма трудоемкий. А главное, увы, подверженный рискам!

sprosiuristov.ru