Как решают споры об аренде госимущества. Аренда госимущества


Аренда государственного имущества (гос. регистрация)

Нередко организации для осуществления своей деятельности арендуют имущество, в том числе у государственных органов. При аренде государственного имущества есть особенности, прежде всего в части налога на добавленную стоимость, которые необходимо учесть в работе.

Государственная регистрация договоров аренды

Договора аренды, заключенные на срок более года по Гражданскому и Земельному кодексам РФ считаются заключенным с момента их государственной регистрации (ст. 164, 433, ГК РФ и ст. 26 ЗК РФ).

С заявлением о государственной регистрации договора аренды может обратиться одна из сторон.

При регистрации уплачивается государственная пошлина. Размер госпошлины —  2000,00 с физических лиц и 22 000,00 с юридических лиц (Читайте также статью ⇒ НДС при аренде).

Отражение аренды государственного имущества в бухгалтерском учете

Бухгалтерский учет арендованного имущества ведется одинаково, в не зависимости от статуса арендодателя.

Чаще всего осуществляется аренда основных средств.

В этом случае арендованное основное средство (ОС) необходимо учесть на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства». На счете 001 ОС отражается в стоимостной оценке, указанной в договоре аренды. Аналитический учет таких ОС ведется по арендодателям и по каждому объекту арендованных основных средств. Если ОС арендовано за пределами Российской Федерации, учет таких ОС нужно вести обособленно.

Амортизация по арендованным средствам не начисляется.

По окончанию срока аренды ОС возвращается арендодателю, сумма списывается со счета 001.

Арендная плата относится на затраты организации и учитывается (в зависимости от использования арендованного ОС в основной или управленческой деятельности и вида деятельности организации) на счетах бухгалтерского учета:

  • 20 «Основное производство»
  • 26 «Общехозяйственные расходы»
  • 44 «Расходы на продажу»

НДС при различных вариантах аренды государственного имущества

Налогообложение арендованного имущества зависит от того, кто является арендодателем и арендатором государственного имущества.

Государственное имущество может быть федеральным имуществом, имуществом, находящимся в собственности субъектов РФ, а также муниципальным имуществом.

В практике могут быть различные варианты аренды государственного имущества:

  1. Имущество может быть передано в хозяйственное ведение или оперативное управление. В этом случае налогообложение НДС осуществляется в общем порядке, предусмотренном главой 21 НК РФ. Плательщиком НДС является арендодатель.
  2. В случае трехсторонних договоров, когда есть собственник государственного имущества (арендодатель), балансодержатель имущества и арендатор, арендатор признается налоговым агентом.
  3. Если арендодателем выступает казенное учреждение, то операции по сдаче в аренду имущества не будут признаваться объектом налогообложения по НДС.

Договор аренды заключен с балансодержателем имущества

В этом случае арендодателем выступает государственное учреждение, у которого государственное имущество находится в оперативном управлении или хозяйственном ведении. Такое учреждение является не собственником, а балансодержателем имущества.

В этом случае при сдаче имущества в аренду балансодержатель является налогоплательщиком НДС, он должен ежемесячно начислять НДС на сумму арендной платы и выставить арендатору счет-фактуру.

Такая позиция неоднократно высказывалась контролирующими органами. Например, в Письмах Минфина РФ от 07.07.2016 № 03-07-14/39827 и от 23.07.2012 № 03-07-15/87 (Читайте также статью: → «Особенности государственной регистрации договора аренды»).

Договор аренды заключен с собственником государственного имущества

В этом случае НДС исчисляется с учетом особенностей налогообложения НДС при аренде государственного имущества, которые рассматриваются в пункте 3 статьи 161 НК РФ. Статья 161 посвящена особенностям определения налоговой базы по НДС налоговыми агентами.

В НК РФ указано, что налоговая база в случае аренды государственного имущества определяется как сумма арендной платы с учетом налога.

Арендатор (налоговый агент) должен определять налоговую базу отдельно по каждому арендованному объекту, если таких объектов несколько.

Налоговый агент должен исчислить НДС.

Порядок исчисления НДС зависит от формулировок договора аренды.

Если в договоре сумма НДС отдельно не выделена, но сказано, что НДС уплачивается арендатором самостоятельно, то налог считается по ставке 18% с суммы арендной платы.

Если НДС в договоре выделен и включен в сумму арендной платы, то НДС к уплате считается по ставке 18/118 суммы арендной платы, указанной в договоре, а арендатору перечисляется сумма аренды за вычетом НДС.

Особенности учета НДС по арендованному имуществу неплательщиками НДС

Обязанность налогового агента при аренде государственного имущества должны исполнять все организации, в том числе перешедшие на специальные режимы налогообложения и плательщиками НДС по основной деятельности не являющиеся.

Если, например, плательщик УСН арендует государственное имущество,  он должен:

  • исчислить НДС с суммы арендной платы
  • выписать счет-фактуру на реализацию в одном экземпляре и зарегистрировать его в книге продаж (рекомендация ФНС, отражена в Письме ФНС России от 12.09.2009 № ШС-22-3/[email protected])
  • заполнить и сдать налоговую декларацию по НДС, заполняя при этом в Декларации титульный лист и разделы 1, 2 и 9. Декларацию допускается в этом случае сдавать в бумажном виде (рекомендация ФНС РФ, отраженная в Письме ФНС РФ от 30.01.2015 № ОА-4-17/[email protected])
  • уплатить НДС в бюджет. При оплате НДС в бюджет в платежном поручении указывается статус плательщика «02» (налоговый агент).

Ответы на распространенные вопросы

Вопрос № 1:

Муниципальное бюджетное учреждение сдает в аренду имущество, закрепленное за ним на праве хозяйственного ведения. Учреждение применяет УСН. Обязано ли оно в этом случае исчислять и уплачивать НДС с суммы арендной платы?

Ответ:

Нет, в данном случае учреждение начислять и уплачивать в бюджет НДС не должно.

Вопрос № 2:

Есть ли какие-нибудь льготы при уплате госпошлины за регистрацию договора аренды муниципального имущества?

Ответ:

Да, льготы есть, они указаны в статье 333.35 НК РФ. В случае государственной регистрации договора аренды, если заявление на регистрацию подает государственный орган, то уплаты госпошлины он будет освобожден. Если на государственную регистрацию договора аренды подадут заявление обе стороны сделки, например арендодатель (государственный орган) и юридическое лицо (арендатор), то размер госпошлин в этом случае должен определяться пропорционально количеству участников сделки. С учетом льготы, имеющейся у государственного органа, госпошлина будет оплачена юридической лицом в размере ½ от 22 000,00, т.е. 11 000,00.

Вопрос № 3:

Нужно ли арендатору исчислять НДС при аренде земельного участка, находящегося в муниципальной собственности? Договор заключен с муниципальным органом власти.

Ответ:

Сдача в аренду государственными органами земельных участков в аренду не подлежит налогообложению НДС. Исчислять НДС в этом случае не нужно.

Оцените качество статьи. Мы хотим стать лучше для вас:

Вы можете получить ответ на свой вопрос позвонив по номерам ⇓Консультация бесплатная Москва, Московская область звоните: +7 (499) 288-17-58

Звонок в один клик Санкт-Петербург, Ленинградская область звоните: +7 (812) 317-60-16

Звонок в один клик

online-buhuchet.ru

Оформление аренды госимущества - Макфин

Стоимость:

Арендные отношения с госучреждениями (цена за один объект) - 10 000

Здесь вы можете заказать оформление аренды госимущества и узнать стоимость оформления арендных отношений с госучреждениями.

Когда требуется оформление аренды госимущества

Достаточно большое количество помещений, находящихся в государственной собственности, могут быть сданы в аренду, если это соответствует наиболее рациональному варианту использования этих помещений и приносит государственным учреждениям доход.

Для коммерческих организаций аренда или приобретение таких помещений весьма выгодна: как правило, это помещения с высоким уровнем проходимости и приемлемой ценой, то есть вы обеспечиваете себя помещением по низкой цене, которое фактически само себя рекламирует. Особенно это важно для образовательных организаций, которые для получения лицензии нуждаются в соблюдении ряда серьезных условий, таких как обеспечение учащихся горячим питанием и наличие медицинского кабинета. Такие условия заведомо созданы в государственных и муниципальных образовательных учреждениях. Более того, такие учреждения обеспечивают частным образовательным учреждениям поток клиентов, например, на получение дополнительных знаний по своей специальности. В глазах клиентов ваша организация будет выглядеть очень серьезно при наличии такого местонахождения.

Тем самым аренда помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является очень выгодной сделкой. Однако у большинства участников этого процесса сложность вызывает вопрос правового оформления подобного рода отношений. Поэтому мы готовы предложить вам свой опыт в этой области. Мы хорошо знаем, в каких ситуациях это возможно осуществить без проведения торгов и как грамотно оформить документацию для проведения торгов в случае такой необходимости.

Оформление аренды госимущества включает

1. Проработка вопроса о возможности заключения договора аренды без торгов

2. Составление или анализ документации для торгов и договора

3. Анализ реальной цены аренды помещения

4. Сопровождение на торгах

5. Продление договора при необходимости

Существует масса нюансов в законодательстве, которые позволяют вам законным путем обойти сложную процедуру проведения торгов. Однако если это сделать невозможно, очень важно составить документацию для торгов правильно, чтобы получить нужный результат.

Наша компания достаточно много работает в разных направлениях с государственными и муниципальными учреждениями в сфере торгов по государственным закупкам, реализации имущества, а также организации совместных компаний и согласования размещения рекламы.

makfin.ru

Аренда государственного имущества и ее преимущества.

Аренда государственного имущества и ее преимуществаБольшой список видов деятельности плательщиков ЕНВД предполагает ведение бизнеса в помещениях для магазинов, офисов, заведений общественного питания, складов. Если плательщик ЕНВД не относится к этой категории, которая располагает нежилым помещением, он вынужден искать идеальный вариант для аренды.

После мониторинга мнения «вмененщиков» стало понятно, что аренда государственного имущества обходится им намного дешевле, нежели съем помещения у частника. Это ощутимо на значительном снижении расходов.

Принцип заключения договора на арендуПри сдаче имущества в аренду правовые отношения между сторонами регулируются Гражданским Кодексом, а именно главой №34. По арендному договору (ст. 606) арендодатель обязуется предоставлять нанимателю имущество, находящееся в государственной собственности , за плату для временного использования либо владения. Правом сдавать имущество обладает собственник. Наряду с арендодателем, сдавать имущество могут уполномоченные лица на уровне законодательства.Арендное соглашение заключается в двухстороннем порядке, а именно:

  • собственник государственного типа имущества и арендатор;
  • балансодержатель (предприятие либо учреждение) осуществляющий оперативное управление имуществом и арендатором.

При необходимости заключается и трехсторонний договор на аренду: между балансодержателем, собственником госимущества и арендатором.Необходимо запомнить, что подписание договора на аренду, предусматривающего переход прав на владение либо пользование госимуществом, закрепленного за государственным учреждением бюджетного типа, можно лишь после проведения аукциона либо конкурса.Срок заключения договора аренды госимущества должен быть не менее 5-ти лет. Уменьшить его можно на основании заявления лица, покупающего право пользования либо владения.

Оплата за арендованное госимущество

Чтобы арендовать государственное имущество федерального значения, любой арендатор обязуется выполнять сроки платежей. В соответствии с арендным договором каждый месяц не позже десятого числа он обязуется вносить установленную арендную плату на предоставленный счет органа Федерального агентства, занимающегося управлением данным имуществом. Этот счет открывается в органах госказначейства.Арендные платежи перечисляют в абсолютном объеме в пользу федерального бюджета. Необходимо отметить, что оплату за аренду имущества относят к неналоговым типам платежей.

businessandmoney.ru

Как решают споры об аренде госимущества

При аренде госимущества малый и средний бизнес имеет ряд льгот. Как суды разрешают споры о праве на выкуп имущества и льготах на аренду.

Читайте в нашей статье:

Судебные решения убеждают, что законодательство надо совершенствовать. Отдельные ведомства предлагают упростить порядок, по которому арендаторы пользуются преимуществом при выкупе имущества согласно Закону 159-ФЗ. У других своя точка зрения, в каком порядке и с какими льготами предоставлять аренду госимущества малому и среднему бизнесу.

Так или иначе, а споры арендодателей с предпринимателями не утихают. Рассмотрим четыре судебных кейса и подытожим их выводами Верховного суда. Два судебных дела – о преимуществе на выкуп имущества по 159-ФЗ, еще два – о льготах на аренду у государства.

Остались вопросы по аренде недвижимости? Ответ найдется в Системе Юрист

У малого бизнеса есть преимущественное право выкупа после аренды госимущества

Преимущество в выкупе имущества по 159-ФЗ есть у предпринимателей со «стажем»

Предприниматель, который занимал помещение у департамента городского имущества, решил воспользоваться правом выкупа имущества по 159-ФЗ. Но департамент в льготах отказал, после чего предприниматель обратился в суд.

В суде представители департамента пояснили, что предприниматель арендовал помещения с 2012 года. Но статус ИП он получил только в 2015 году. Из этого следует, что условию п. 1 ст. 3 Закона № 159-ФЗ предприниматель не соответствует.

Судьи отметили, что Закон № 159-ФЗ дает преимущество субъекту малого бизнеса или среднего предпринимательства. К этим субъектам относят и физлиц, которые состоят в ЕГРИП (ч. 1 ст. 4 Закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ). Чтобы получить преференцию для выкупа после аренды госимущества, надо одновременно соблюсти два условия:

  1. Иметь арендные отношения на 1 июля 2015 года.
  2. Пользоваться имуществом без перерыва не меньше 2 лет.

Коллегия ВС РФ истолковала ч. 1 ст. 3 Закона № 159-ФЗ так: все 2 года имуществом должен пользоваться именно субъект малого или среднего бизнеса. Если в ЕГРИП физлицо внесли 1 июля 2013 года и раньше, то у него есть преимущество на выкуп помещения.

Заявитель арендовал помещение у департамента с 2012 года, но получил статус ИП только в 2015 году. Коллегия ВС РФ решила, что права на преимущественный выкуп имущества по 159-ФЗ у него нет.

Приобрести арендуемое помещение на льготных условиях можно. Но для этого надо иметь статус индивидуального предпринимателя все те 2 года, что владеете или пользуетесь объектом. Такой вывод сделала судебная коллегия ВС РФ по экономическим спорам (определение ВС РФ от 16 декабря 2016 г. по делу № А40-208630/2015).

Минэкономразвития предлагает привязать срок, по которому для малого и среднего бизнеса исчисляют двухлетний срок аренды, не к 1 июля 2015 года, а ко дню подачи субъектом заявления на выкуп помещения. Законопроект об этом уже прошел общественное обсуждение (ID на regulation.gov.ru - 01/05/03-17/00062792).

В ряде случаев отсутствие торгов на аренду не может помешать выкупу имущества по 159-ФЗ

Нередко судьи, которые рассматривают арендные споры, неверно толкуют ст. 17.1 Закона о защите конкуренции (Закон № 135-ФЗ). Верховный суд привел свою позицию в п. 23 обзора судебной практики № 3 за 2016 год.

Ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ вступила в силу 2 июля 2008 года. Договоры аренды, которые заключили до этого срока, действуют наравне с другими. Если госимущество в аренду предоставили без торгов и без согласия ФАС, это не повод отказывать субъекту малого или среднего бизнеса в праве на преимущественный выкуп.

Суть спора в том, что общество заключило договор аренды нежилого помещения в ноябре 2006 года. Спустя год общество заключило новый договор аренды этого же помещения до 2012 года. А в 2014 году арендодатель получил от общества заявление о преимущественном праве на выкуп имущества по 159-ФЗ. Арендодатель отказал, потому что:

  • договор заключали без торгов;
  • муниципальную преференцию не согласовали.

Общество оспорило отказ в суде. Первая и апелляционная инстанция, а также окружной суд, встали на сторону арендодателя. Арендовать муниципальное имущество можно либо по результатам торгов, либо за счет муниципальной помощи, которую согласовали в ФАС. Договор аренды, который не учитывает особенности Закона № 135-ФЗ, судьи сочли ничтожной сделкой, а в праве на преимущественный выкуп – отказали.

Коллегия ВС РФ отменила акты нижестоящих судов и отправила дело на новое рассмотрение. Вывод суда высшей инстанции: конкурсы и аукционы на право заключить договор аренды госимущества проводят лишь со 2 июля 2008 года. Когда заключали спорные договоры, у муниципалитетов не было обязанности проводить торги на аренду имущества. А аренда помещения на общих основаниях, без льгот, не является муниципальной помощью по ст. 220 Закона № 135-ФЗ. Судебная коллегия решила, что передачу помещения не надо было согласовывать с антимонопольным органом (определение ВС РФ от 26 апреля 2016 г. по делу N 302-КГ15-18993).

Информацию о конкурсах и аукционах по аренде госимущества ищите на сайте торгов.

На размер оплаты аренды госимущества может влиять нормативный акт

Если в договоре прописали возможность корректировать арендную плату по нормативным актам, то такие изменения происходят автоматически. Вносить соответствующие изменения в договор аренды не надо. Такую позицию содержит п. 20 постановления Пленума ВАС РФ о 17.11.2011 № 73.

На практике арендаторы нередко оспаривают в судах такие нормативно-правовые акты, чтобы снизить размер арендной платы по договору. Рассмотрим два спора по поводу снижения платы при аренде госимущества.

При расчете цены аренды госимущества нужно опираться на действующие нормативные акты

Предприниматель заключил договор аренды земельного участка с администрацией. В договоре аренды стороны прописали, что плату изменяют, как только вступит в силу нормативно-правовой акт, который регулирует порядок начисления арендной платы и ее размер. Согласовывать с арендатором такой случай и вносить изменения в договор не требовалось.

Стороны заключили дополнительное соглашение и определили в нем размер платы за аренду на год. Для расчета использовали два постановления регионального правительства. Позднее одно из постановлений признали недействительным в суде.

Предприниматель не оплачивал аренду, и администрация обратилась в суд, чтобы взыскать задолженность. Размер ее рассчитали, используя и оспоренное в суде постановление. Суд первой инстанции удовлетворил иск, апелляция и суд округа оставили в силе его решение. Судьи решили, что определять задолженность по ставкам из оспоренного постановления – не нарушение, поскольку в договоре закрепили, как рассчитают плату.

Верховный суд отменил принятые судами акты. Кредитор может требовать, чтобы обязательства исполнили по цене, которую установили в договоре. Но только если акт, которым установили цену, не противоречит закону. Суды использовали позицию из постановления Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 № 15837/2011, но не учли нюанса. Применять позицию можно, если при отмене документа о ставках арендной платы нет другого, ранее действовавшего документа. А в этом случае суды вынесли необоснованные решения, потому что есть нормативный акт, который регулировал ставки аренды госимущества до оспоренного в суде постановления (определение ВС РФ от 14 апреля 2016 г. N 309-ЭС15-16627).

При нарушении исполнения обязательства арендатор утратит льготу по аренде у государства

Арендатор нежилого помещения обратился в Мосгорсуд, чтобы оспорить нормы постановления Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП. По его мнению, в документе предусмотрели дополнительную ответственность за нарушение условий договоров аренды госимущества. Суд отказался удовлетворять иск.

ВС РФ отметил, что постановление № 809-ПП дает предприятиям малого и среднего бизнеса льготу на аренду у государства – такой арендатор может платить по льготной ставке. В документе определили условия, когда ставка будет льготной. Если арендатор нарушит условия, преференции перестанут действовать. Такой инструмент предусмотрели для недобросовестных участников правоотношений. Нарушите платежные обязательства – и ставка изменится. Меру не следует рассматривать как дополнительную ответственность за нарушение условий договора аренды госимущества (апелляционное определение ВС РФ от 17 ноября 2016 г. № 5-АПГ16-64).

По материалам видеолекции

Арендные споры в 2017 году: кто кого?

Читайте на тему

www.law.ru

Аренда госимущества. Центр развития предпринимательства Московской области. Тел.: +7 (495) 363-44-29

Одним из направлений государственной поддержки малого и среднего предпринимательства является имущественная поддержка, суть которой сводится к предоставлению в аренду или в собственность предпринимателям помещений на льготной основе.

Федеральное имущество

Вопросами предоставления федерального недвижимого имущества в аренду малому и среднему бизнесу занимается Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (ФАУГИ, Росимущество), которое осуществляет две основные функции: формирование и ведение перечней федерального имущества, предназначенного для сдачи в аренду предпринимателям; заключение договоров по предоставлению недвижимости в аренду по результатам проведения соответствующих конкурсов.

Ставка арендной платы на недвижимость определяется на основании отчета независимого оценщика, исходя из реально сложившихся рыночных условий.

Срок аренды должен составлять не менее 5 лет.

Льготные условия аренды выражаются в сниженных арендных платежах на первые три года действия договора аренды:

  • в первый год – 40 % арендной платы;
  • во второй год – 60 % арендной платы;
  • в третий год – 80 % арендной платы.

Начиная с четвертого года арендная плата взимается в полном объеме. Перечень объектов федерального недвижимого имущества, предназначенного для сдачи в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства, подлежит опубликованию в сети Интернет на сайте Росимущества – www.rosim.ru Вы можете ознакомиться с перечнем здесь.

Областное имущество

Вопросами предоставления в аренду областного недвижимого имущества занимается Министерство имущественных отношений Московской области. Какие-либо льготы по арендной плате, срокам и прочим условиям аренды областное законодательство, в отличие от федерального, не предусматривает. Перечень объектов областного недвижимого имущества, предназначенного для сдачи в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства, подлежит опубликованию в сети Интернет на сайте Министерства имущественных отношений – www.mio.mosreg.ru Вы можете ознакомиться с перечнем здесь.

Муниципальное имущество

В отличие от федеральных и региональных властей муниципалитеты обладают, как правило, значительными объемами площадей для сдачи в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства.

По состоянию на 1 января 2012 года в общий перечень объектов недвижимости по всем муниципальным образованиям Московской области, предназначенных для сдачи в аренду малому и среднему бизнесу, были включены 2 000 объектов недвижимости, общей площадью 378 485 кв.м. Ситуация с площадями внутри конкретных муниципальных образований варьирует от полного отсутствия до более чем сотни объектов недвижимости. Количество и общую площадь объектов недвижимости, предназначенных для сдачи в аренду субъектам малого и среднего предпринимательства в конкретном муниципальном образовании, Вы можете уточнить здесь.

Более подробная информация о предоставляемых в аренду предпринимателям объектах недвижимости (адреса, технические характеристики и т.п.) должна быть доступна на сайтах муниципальных образований, либо в структурных подразделениях местных администраций, занимающихся имущественными вопросами (комитеты по управлению имуществом, отделы имущественных отношений и т.п.). При отказе сотрудников муниципальных органов власти в предоставлении соответствующей информации просим сообщать о таких фактах на электронный адрес: [email protected]

www.mspmo.ru

Аренда госимущества - судебная практика

Принято Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"

В Постановлении освещаются вопросы, предметом обсуждения которых является аренда госимущества муниципального или государственного типа при заключении договора (договора аренды госимущества). Также в документе обсуждаются случаи, в которых арендатор впоследствии покупает имущество, взятое в аренду, заключая договор купли-продажи.

Договор аренды госимущества и его особенности

Пленум ВАС РФ разъяснил особенности заключения договора аренды госимущества и его исполнения. Например, в законодательно предусмотренных случаях договор может заключаться только после проведения торгов и оглашения их результатов. Именно поэтому, при заключении договора аренды госимущества на новый срок без проведения торгов сделка считается ничтожной на основании статьи 168 ГК РФ. То же самое можно сказать и о продлении договора, ничтожность которого также регистрируется в данном случае. Исключением могут стать договоры аренды госимущества, заключение которых производилось после того, как закон, требующий обязательного проведения торгов, вступил в силу. Эти договоры возобновляются на неопределенный срок в порядке, который устанавливается пунктом 2 статьи 621 ГК РФ.

ВАС РФ указал, что факт обязательности проведения торгов все-таки сохраняет за арендатором право заключить договор аренды госимущества на новый срок при прочих равных условиях. Для того чтобы реализовать свое право, арендатору необходимо сообщить арендодателю о том, что он хочет заключить новый договор. Что касается порядка уведомления, то о нем можно узнать в абзаце 1 пункта 1 статьи 621 ГК РФ. В случае нарушения преимущественного права арендатора арендодателем при заключении первым договора с другим лицом, сам арендодатель может подать иск в суд и потребовать перевести на себя все обязанности и права по договору, который был заключен на торгах. Важно отметить, что принятие участия арендатором в торгах не имеет значения.

Но Пленум ВАС РФ отметил, что суд может отказать в защите преимущественного права, которое имеется у арендатора. Это может произойти, если арендатор до заключения договора аренды госимущества с победителем торгов предложил арендатору составить и заключить с ним договор на условиях, которые ранее были предложены победителем, но сам арендатор не принял предложение в установленный срок или отказался от такого предложения. Что касается срока, отведенного для принятия предложения такого типа, то, согласно статье 440 ГК РФ, время устанавливает арендодатель. В противном случае определение срока определяется по положениям абзаца 2 пункта 5 статьи 448 ГК РФ. Именно поэтому, договор аренды, который составляется и заключается по результатам торгов, должен быть заверен сторонами сделки не позднее 20 дней либо иного срока, указанного в извещении, после окончания торгов и подготовки протокола.

В случае, когда договор аренды государственного имущества не был заключен с победителем торгов по причине реализации преимущественного права арендатором, то положения о последствиях уклонения от подписания договора по пункту 1 статьи 1102 ГК РФ не применяются. При этом арендодателю нужно вернуть полученный от победителя задаток, поскольку, в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ, он является неосновательным обогащением.

Также ВАС РФ объяснил, какой способ защиты может использовать победитель торгов, если он фактически теряет возможность заключить арендный договор. Например, если извещение о проведении торгов не содержало информации о лице, которое обладает преимущественным правом на заключение арендного договора, то победитель торгов имеет право потребовать возместить убытки, связанные с участием в этих торгах. Но отсутствие такой информации в извещении не приводит к признанию недействительности торгов.

Особенности арендного договора, который заключается в отношении имущества, выкупаемого арендатором

Вопрос об определении момента прекращения обязанности арендатора относительно внесения им арендной платы, является одним из ключевых в договоре аренды имущества, которое впоследствии выкупается первым. В договоре аренды условие о выкупе имущества, являющегося предметом сделки, может не содержаться. Пленум ВАС РФ отмечает, что суды, рассматривая такие споры, должны учитывать следующее.

Главная обязанность продавца в рамках договора купли-продажи состоит в передаче вещи в собственность покупателя. Если она уже находится у последнего на момент заключения соглашения, то считается, что вещь была передана ему с того самого момента, когда это произошло (согласно пункту 2 статьи 224 ГК РФ). Именно поэтому, обязанность продавца передать имущество в собственность покупателю при его продаже можно считать исполненной уже при заключении соглашения, ведь предмет договора находится в собственности покупателя. Что касается арендатора, то факт исполнения им обязательства по договору купли-продажи определяется, когда он полностью выплачивает цену за имущество.

Таким образом, происходит прекращение обязательства по внесению арендной платы с момента заключения договора купли-продажи (согласно пункту 1 статьи 407 ГК РФ). Но если впоследствии такой договор будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами все равно сохранятся. Кстати, стороны могут предусмотреть момент, в который обязанность арендатора по внесению платы за аренду имущества прекращается.Что касается момента прекращения обязательства по внесению платы за аренду в отношении договоров аренды сооружений, зданий и помещений, то он определяется с учетом разъяснений Пленума ВАС РФ, приведенными выше. Известно, что наступление такого момента должно произойти не позднее государственной регистрации перехода права собственности на предмет аренды к арендатору (покупателю). И абсолютно не важно, проводилась ли государственная регистрация соглашения, заключенного на 12 месяцев или более. Это касается случаев, когда арендный договор заключен на неопределенный срок или менее чем на 12 месяцев.

Если выкуп арендованного имущества государственного типа осуществляют субъекты среднего или малого предпринимательства, то включение в договор продажи недвижимости или любое другое подобное соглашение не может включаться условие о сохранении обязательств арендатора по внесению арендной платы, поскольку это объясняется особым характером прав субъектов.

Несколько слов об определении момента прекращения обязанности арендатора по внесению платы по договору аренды земельного участка с правом выкупа. Если эта обязанность прекратилась до проведения государственной регистрации перехода прав собственности на землю, то арендатор не будет выступать в статусе плательщика земельного налога. В этом случае, в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ, покупатель должен возместить бывшем арендодателю (продавцу) все расходы по уплате налога. Если продавцом при заключении сделки является публично-правовое образование, которое не уплачивает земельный налог, то, в соответствии с подпунктами 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ, вплоть до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок обязанность по внесению арендной платы сохраняется. Именно поэтому, учитывая принцип платности использования земли, стороны не могут установить другой момент, в который происходит прекращение данной обязанности.

www.urprofy.ru

Аукцион аренда \ Консультант Плюс

Подборка наиболее важных документов по запросу Аукцион аренда (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Нормативные акты: Аукцион аренда

Приказ ФАС России от 10.02.2010 N 67(ред. от 03.05.2017)"О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса"(вместе с "Правилами проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества")(Зарегистрировано в Минюсте России 11.02.2010 N 16386) Приложение 1

Документ доступен: с 20 до 24 ч. (выходные, праздники - 24 часа)

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Аукцион аренда

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения 6.3. Вывод из судебной практики: Включение в конкурсную документацию условия об оплате права на заключение договора аренды государственного или муниципального имущества является незаконным. Внесенный арендатором задаток за участие в аукционе, рассчитанный исходя из стоимости права на заключение договора, следует зачесть в счет арендной платы.

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Путеводитель по договорной работе. Аренда. Общие положения. Рекомендации по заключению договора Договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества в установленных законом случаях может быть заключен только по результатам проведения торгов (конкурсов или аукционов), кроме случаев, когда заключение договора аренды допускается без проведения торгов (конкурсов или аукционов) (см., например, ч. 1 и 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, ч. 1 ст. 73.1 Лесного кодекса РФ).

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Формы документов: Аукцион аренда

www.consultant.ru